Аренда это разрешение на временное пользование.
Сроки должны быть оговорены в процессе составления договора. Однако на временные рамки влияют не только участники соглашения, но и закон.
Российское законодательство имеет четкие указания по поводу максимального срока аренды земельного участка.
Разновидности
Основными законодательными актами, которыми должны руководствоваться стороны при заключении договора аренды земли, являются Гражданский Кодекс и Земельный Кодекс России. В этих документах указаны основные положения временной передачи собственности, а также особенности пользования земельными участками.
Хотя некоторые термины не используются в законодательных актах, на практике все контракты условно можно разделить на:
- Краткосрочные;
- Долгосрочные;
- Безвозмездные;
- На неопределенный срок.
У каждой разновидности есть свои нюансы. Ниже будут подробно рассмотрены все отличия между подобными соглашениями.
Термина “краткосрочный договор” нет в ЗК. Но в ст. 22 пункт 9 кодекса упоминается, что сделка сроком менее, чем на 5 лет, не дают права переуступки и субаренды.
При краткосрочном соглашении арендатор имеет право пользоваться землей только по целевому назначению.
Еще один нюанс краткосрочной сделки не обязательно проходить процедуру регистрации документа в Росреестре. Это касается только соглашений на период до года. Для периода от 1 до 5 лет регистрация обязательна.
По аналогии с краткосрочной сделкой можно выделить понятие долгосрочной аренды. Это соглашение сроком более 5 лет.
У арендатора есть возможность передавать землю в субаренду третьим лицам без оповещения землевладельца.
Долгосрочные соглашения преимущественно заключаются физическими лицами, которые планируют в дальнейшем выкупить участок.
Также это оптимальный вариант для получения земли для ведения личного подсобного хозяйства. Еще одним преимуществом является тот факт, что досрочное расторжение долгосрочного договора по желанию владельца земли допускается только через суд.
Безвозмездные соглашения являются срочными, т.е. заключаются на ограниченный период. Их особенность в том, что арендодатель получает землю бесплатно. Но такие контракты не могут быть подписаны между физ.лицами. Соглашение заключается между физ.лицом и организацией (включая муниципалитет).
Срок действия безвозмездного контракта ограничивается ст. 39.10 Земельного Кодекса РФ. В зависимости от арендатора и цели землепользования безвозмездный договор заключается на период от 1 до 10 лет. Но допускаются и исключения, когда безвозмездная сделка действует неопределенный срок. Например, в случае передачи участка сотруднику в качестве служебного надела.
Гражданин имеет право пользоваться землей, пока работает на арендодателя.
Понятие соглашения на неопределенный срок описывается в ст. 610 Гражданского Кодекса РФ. Такие договора не обязательно регистрировать в Росреестре, а в самом документе не указана точная дата истечения арендного периода.
Пользоваться участком бессрочно не получится, так как это положение перекрывается Земельным Кодексом.
Существуют максимальные временные рамки для целевой аренды. Соответственно, максимальный период аренды по договору на неопределенный срок не может быть больше, чем срок целевой.
При этом сделку можно расторгнуть в любой момент. Достаточно уведомить другую сторону за 1-3 месяца.
Особенности целевой аренды
Сроки для целевой аренды прописаны в ст. 39.8 пункт 8 ЗК РФ. Так как в договоре участка обязательно указывается назначение надела и цель его использования, в документе не может быть срок больше того, что разрешен законом. В противном случае соглашение будет считаться недействительным по этому пункту.
Для удобства возможный период целевого использования указан в таблице.
| Цель | Минимальный срок (лет) | Максимальный срок (лет) |
| Строительство, кроме ИЖС, ЛПХ и линейных объектов | 3 | 10 |
| Строительство линейных объектов | 1 | 49 |
| Под ИЖС | 1 | 20 |
| Для ЛПХ | 1 | 20 |
| Комплексное освоение территорий (только для юр. лиц) | 3 | 5 |
| Для сельскохозяйственных нужд, кроме сенокоса, выпаса животных или огородничества для физ. лиц | 3 | 49 |
| Сенокос, выпас животных, огородничество физ. лицом | 1 | 3 |
| Собственнику здания, которое находится на арендуемом участке | 1 | 49 |
| Для окончания строительства здания на участке | 1 | 3 |
Срок договора аренды земельного участка для юр.лиц в случае использования недр или водных ресурсов может быть увеличен.
Что делать после окончания периода действия контракта?
Законом допускается досрочное расторжение контракта о временном пользовании. Но в большинстве случаев для этого требуются весомые аргументы. Например, невыполнение обязательств арендодателем.
В случае с муниципальной или государственной собственностью важным моментом является сохранение экологии. Но если досрочно документ не был расторгнут, сторонам еще предстоит дождаться окончания действия сделки. И не всегда эта дата знаменует полное окончание отношений между арендатором и арендодателем.
После завершения действия контракта об аренде стороны могут прекратить отношения.
В случае, если контракт не регистрировался в Росреестре, арендатор просто возвращает участок арендодателю. Подписывать дополнительные документы для непродления не требуется.
Но документ, зарегистрированный в системе, может быть автоматически продлен.
Избежать этого можно только с помощью нового соглашения о расторжении аренды. К нему следует приложить акт приема-передачи земли.
Арендодатель имеет право требовать свой участок в том же состоянии, в котором он был передан. Поэтому арендатор должен возместить убытки (при их наличии) и снести постройки.
Договор о расторжении аренды регистрируется в Росреестре.
После окончания действия договора стороны могут заключить новый. Для этого подписывается соглашение о расторжении старого документа и составляется новый контракт на аренду. Стороны могут полностью продублировать предыдущее соглашение или внести в него изменения по своему усмотрению.
Перезаключение договоренности на аренду земли обычно связано с изменениями в законодательстве. Если в силу вступили поправки, рекомендуется составить новый договор с учетом всех изменений. Но до заключения нового соглашения, старый документ не утратит своей силы.
Регистрировать в Росреестре нужно соглашение о расторжении и новый договор аренды.
Дополнительное соглашение это еще одна возможность продлить аренду. Старый договор не расторгается, а продолжает действовать по праву автоматической пролонгации. Но при этом стороны могут внести в него поправки. Например, увеличить размер арендной платы.
Дополнительное соглашение необходимо регистрировать в Росреестре, но оно не имеет юридической силы без первоначального договора аренды.
Даже если в дополнительном документе указываются новшества по всем пунктам основной сделки, он может быть использован только в качестве приложения.
Дополнительное соглашение чаще используется, так как является более простой формой продления отношений.
В первоначальном документе стороны может быть пункт о продлении договора. После завершения даты действия, если обе стороны не предпринимают никаких действий, сделка автоматически продлевается. Пролонгация производится на тот же срок, что был заключен договор. Все прежние положения остаются в силе.
Автоматическое продление не нужно регистрировать. Но так как невозможно внести поправки в отношения между сторонами, этот тип продления отношения обычно используется только для краткосрочных соглашений.
Полезное видео
Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано о регламентированных сроках аренды земельных участков различных категорий.
Заключение
Хотя максимальный период действия договора аренды земельного участка закреплен в законе, у граждан есть легальная возможность увеличить его за счет пролонгации.
В большинстве случаев, текущие арендаторы имеют преимущественное право перезаключения арендного соглашения на муниципальную землю. Этот пункт не относится только к ИЖС, так как такой договор продлевается только один раз до конца строительства, но не более 3 лет.
