Какие существуют сроки аренды земель сельскохозяйственного назначения и как они продлеваются?

Фермерство и другие формы сельскохозяйственного производства развиваются в российских селах начиная с 1990 годов.

Часть производителей полностью обеспечены собственными земельными наделами, поэтому у них нет необходимости брать участки в аренду.

Начинающие аграрии и предприниматели среднего калибра вынуждены арендовать участки, чтобы развивать собственный бизнес.

Вопрос по срокам договора аренды земель сельскохозяйственного назначения актуален именно для этой целевой аудитории читателей. Современное законодательство РФ дает четкие ответы на данный вопрос, поэтому правила игры понятны для всех.

Законодательное регулирование

По состоянию на 2019 год основные нормативные акты в сфере земельных отношений в общем и по вопросу аренды земельных участков, в частности следующие:

• ФЗ №101 от 24.07.2002 года Об обороте земель сельскохозяйственного назначения (ст.9);
• Земельный кодекс РФ, принятый в рамках закона №136 от 25.10.2001 года (ст.39.6, регламентирующая порядок предоставления в аренду сельскохозяйственных земель из государственной и муниципальной собственности физическим и юридическим лицам).

Варианты

Согласно нормам ст.9 ФЗ Об обороте земель сельскохозяйственного назначения для заключения контракта на аренду надела минимальный период составляет 3 года.

Данный срок ввели на общероссийском законодательном уровне сравнительно недавно (с 2017 года). До этого снять надел можно было даже на 1 год.

Арендные соглашения, заключенные на 12 месяцев, согласно нормам ст.609 ГК РФ, не подлежали обязательной регистрации органах Росреестра и, соответственно, могли заключаться в устной форме.

Такая постановка вопроса привела к участившимся случаям:

• Самовольного захвата земель рейдерским способом;
• Нерациональному использованию земель;
• Нарушению сельскохозяйственных циклов;
• Снятию плодородного слоя почвы на отдельных участках.

Даже если проблема была выявлена, проконтролировать ситуацию и наказать виновника не получалось. Дело в том, что проверки бизнеса, в том числе и в аграрной сфере, на территории РФ контролирующие органы могут осуществлять не чаще, чем один раз в три года.

Именно поэтому в законе установили 3-летний минимальный период заключения арендного соглашения, чтобы была возможность хотя бы один раз осуществить проверку деятельности арендатора.

Отметим, что период до 3 лет по действующем на 2019 год законодательству допускается, но только если в договоре прописаны такие назначения конкретного участка:

• Для сенокоса;
• Для выпаса скота.

Какой предельный срок аренды земельного участка? Согласно нормам ст.9 ФЗ Об обороте земель сельскохозяйственного назначения, договор аренды земли заключается не более, чем на 49 лет.

Отметим, что конкретный максимальный срок действия контракта является одним из значимых условий договора.

Кроме этого, в договоре обязательно указывается информация о:

1. Сторонах сделки;
2. Предмете соглашения (площадь, месторасположение, кадастровый номер);
3. Назначении использования участка;
4. Стоимости аренды сумма может устанавливаться как в фиксированном размере, так и в процентах от полученной прибыли по результатам использования надела.

Закон не запрещает оформлять аренду на период, конкретно не оговоренный в договоре.

Вместе с тем, не стоит забывать, что установлены четкие границы (минимум и максимум) лет.

Именно в установленных в рамках арендное соглашение по землям сельскохозяйственного назначения имеет юридическую силу.

Подписание договора на бессрочной основе не является исключением из общего правила, поэтому контракт в данном случае рассчитан на любое количество лет в диапазоне между 3 и 49 по договоренности сторон.

Что делать после окончания договора?

Если срок аренды земли закончился, то между арендодателем и арендатором возможны несколько типов отношений:

• Переговоры о продлении периода пользования землей на условиях аренды;
• Прекращение отношений;
• Выкуп земельного участка.

Отметим, что, согласно нормам Земельного кодекса, если закончилось арендное соглашение, и у собственника не было претензий к лицу либо организации, которые использовали землю, то у арендатора есть преимущественное право на выкуп участка.

Если же стороны планируют продолжить арендное сотрудничество, то договариваться необходимо начинать заранее. Для документального оформления предложения одна из сторон (как правило, арендатор) направляет второй письмо с предложением продлить договор либо заключить новый контракт.

С юридической точки зрения пролонгация арендных отношений в сфере сельхозземель возможна в виде:

• Заключения нового договора. Стороны заранее готовят проект договора, подписывают его, а в силу документ вступает со следующего дня после завершения срока действия предыдущего контракта;
• Заключение дополнительного соглашения к предыдущему контракту. Готовится в письменной форме. В этом документе может как устанавливаться новый срок аренды, так и регламентироваться новые условия, правила.

Закон дает выбор сторонам как продлевать юридические отношения, поэтому в каждом случае участники процесса сами договариваются, как поступать дальше.

Заключение

Нормы действующего законодательства четко регламентируют правила, а также минимальный и предельный сроки аренды земель сельскохозяйственного назначения. Государственная регистрация контракта обязательна, чтобы гарантировать защищенность сторон процесса.

Продление реальной аренды может осуществляться как посредством заключения нового контракта, так и при подписании дополнительного соглашения.