Реализация любого строительного проекта предполагает обязательное оформление земельного участка, включающего в себя установление прав застройщика и определенного правового режима землепользования. Занимается данными вопросами, как правило, технический заказчик на этапе подготовки к проектным работам.
Перечень прав на земельный участок под застройку
Земельный кодекс РФ допускает возведение объектов капитального строительства на участках на основании прав собственности (III глава кодекса) или прочих прав (главы IV и V). Последние представлены следующими позициями:
- сервитут (право ограниченного пользования чужой землей);
- аренда;
- постоянное пользование на бессрочной основе;
- безвозмездное землепользование.
Максимальный диапазон правомочий — у собственников участков, в своих возможностях владелец скован лишь публично-правовыми ограничителями вроде правового режима земли. Данное понятие установлено статьей 7 Земельного кодекса РФ и подразумевает сочетание категории земельного участка и вида его разрешенного пользования. В составе прочих прав наибольшую популярность имеет аренда, ведь арендатор вправе передавать участок в субаренду третьему лицу, просто уведомляя об этого владельца. Вне всяких сомнений, договор аренды является форматом правоотношений, пригодным для оформления прав при строительстве объектов.
Любое строительство требует оформления земельных отношений. Формат такого согласия может содержаться в договоре аренды или в целях представления пользователю земли. Если владелец не дал своего документального разрешения, любое новое здание будет признано самовольной постройкой. Когда арендатор использует землю не по назначению, прописанному в договоре, данное нарушение является весомым основанием для расторжения соглашения с взысканием с застройщика всех убытков на основании статьи 615 Гражданского кодекса РФ.
При возведении объекта на земле, которая взята в аренду, у государственных органов сохраняется функция контроля сроков строительства. Когда проект реализуется на земле, которая принадлежит застройщику на правах собственника, оперативность работ регулируется лишь финансовыми факторами (изменения рынка, достаточность средств и т.д.). Затягивание сроков в первом варианте грозит штрафами, неустойками и лишением застройщика прав не только на землепользование, но и на объект незавершенного строительства.
Как оформляется земельный участок для строительства
Как правило, застройщик нанимает опытного Технического заказчика для прохождения процедуры юридического оформления участка земли под строительство. Алгоритм действий может быть следующий:
- при отсутствии проекта межевания территории Техзаказчиком разрабатывается схема расположения участка земли;
- орган власти в течение 2-х месяцев принимает решение о согласовании
- заявитель заключает договор с кадастровым инженером для выполнения кадастровых работ в оговоренные сроки;
- земля ставится на кадастровый учет (срок регистрационных процедур — 10 дней с момента подачи документов);
- подача заявления о предоставлении участка в Территориальный отдел регулирования землепользования. Одновременно направляется ходатайство о проведении аукциона, если он необходим;
- принятие решения и проведение аукциона.
- регистрация прав на землю органом власти.
Когда участок уже присутствует в межевом проекте, первые 2 пункта пропускают и переходят сразу к кадастровым манипуляциям. Если земельный участок документально не образован либо его границы требуют уточнения, описанному алгоритму действий должны предшествовать следующие операции:
- подготовка схемы расположения участка;
- направление заявления уполномоченному органу о предварительном согласовании выделения земли;
- принятие данного решения;
- далее — по описанному алгоритму: кадастровые работы, кадастровый учет, оформление предварительного согласования о предоставлении земельного участка или отказа в согласовании.
Распоряжение землями, образующими государственную собственность, осуществляют следующие органы:
- местного самоуправления городского округа;
- местного самоуправления поселений, если есть утвержденные Правила землепользования и застройки данной территории (далее — Правила);
- местного самоуправления муниципальных районов при отсутствии Правил;
- исполнительной власти субъектов РФ — городов, имеющих федеральное значение (СПб, Москва, Севастополь);
- иными органами в соответствии с российским законодательством.
Важно: узнать владельца сформированного участка можно через бесплатные публичные сервисы по кадастровому номеру (например, на сайте Росреестра РФ). Также собственник всегда указывается в выписке из ЕГРН.
Документы для регистрации в Кадастровой палате
Пакет документов для оформления участка в собственность:
- сведения из ГЗК (Государственного земельного кадастра);
- план межевания;
- документ-подтверждение согласованных границ земельного участка;
- доверенность, если пакет документов подает представитель;
- копия договора купли-продажи или иного акта, свидетельствующего о правах собственника на землю;
- копия свидетельства прав владения;
- копия документов о наличии ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства;
- копия документа об определении категории земли;
- разрешение на использование участка определенным образом.
Если собственник или арендатор — юридическое лицо, обязательно прикладывается пакет учредительной документации, договор аренды и иные документы по требованию регистратора. При этом прохождение окружной комиссии должно происходить оперативно, чтобы не сдвигались сроки всего комплекса подготовительных мероприятий.
