Зачастую земли сельхозназначения находятся в непосредственной близости от населенных пунктов, или даже примыкая к ним.
В таких случаях возникает соблазн использовать эти земли не по целевому назначению, а, например, для ведения строительных работ.
Низкий бонитет таких участков делает процедуру перевода сельхозземель в другую категорию вполне возможной.
Необходимость строительства жилого дома или другой капитальной постройки возникает и у владельцев участков, выделенных под
- ЛПХ,
- садоводство
- или огородничество.
Правильная трактовка норм действующих НПА поможет достичь желаемой цели законными путями.
Когда можно поменять статус сельхоз земли
ИЖС является одним из видов разрешенного использования земли. Такая цель использования участка является гарантией возможности законного возведения домов и коттеджей, предназначенных для проживания одной семьи.
Участки ИЖС пользуются повышенным спросом на рынке недвижимости и этому есть логичное объяснение:
- В построенном доме можно оформить регистрацию по месту жительства.
- Легко зарегистрировать права на постройку и сделать ее предметом сделки.
Смена ВРИ участка на ИЖС происходит по общему порядку: изменение категории земель «Сельхозземли» на категорию «Земли поселений», выбор нужного вида разрешенного использования.
Если участок сельскохозяйственной земли находится в черте населенного пункта или прилегает к нему, то смена категории земель технически возможна.
При не соблюдении этого условия в переводе земли вам будет отказано.
В случае, владения дачным участком или участком, выделенным под садоводство, вы получаете возможность зарегистрировать постройку как объект ИЖС без смены категории земельного участка.
Единственное требование соблюдение при строительстве определенных требований. Только в этом случае дом получит разрешение на ввод в эксплуатацию и может быть зарегистрирован в установленном законом порядке.
Необходимые документы
Если интересующий вас земельный участок подпадает под действие градрегламентов и ПЗЗ территории, то смена его ВРИ регламентируется действием следующих документов:
- Статьи 37-38 Град. Кодекса РФ
- Закон 191-ФЗ
- Принятые на территории поселения нормативно-правовые акты, регулирующие вопросы застройки местности.
В случае необходимости смены категории земли юристы рекомендуют пользоваться нормами закона 172-ФЗ.
Условия для смены ВРИ
Для присвоения участку ВРИ «ИЖС» необходимо будет внести его в черту населенного пункта. При этом следует помнить, что смена категории земли у надела с высокой кадастровой стоимостью может быть экономически не выгодна.
Объясняется это тем, что если вы решили вывести земли из категории сельскохозяйственного назначения, потребуется возмещение государству убытков, возникающих из-за невозможности дальнейшего производства на земельном участке сельхозпродукции.
Будьте готовы к тому, что придется обосновать перевод участка земли в менее ценную категорию.
Органом, уполномоченным на проведение смены категории земли сельхозназначения на земли поселений, является администрация областного правительства.
Порядок смены категории наделов устанавливается законами субъектов РФ.
Узнать условия перевода можно ознакомившись с нормативно-правовыми актами, действующими на территории вашей области.
Смена категории земли допускается законом в исключительных случаях, один из которых – изменение границ населенного пункта. В этом случае изменение вида разрешенного использования участка осуществляется одновременно со сменой категории земли.
Чтобы перевести землю сельхозназначения в ИЖС, необходимо произвести следующие действия:
- Подача ходатайства в администрацию поселения о внесении участка в черту населенного пункта. Администрация муниципального района принимает заявления, касающиеся участков, расположенных на межселенных территориях.
- Проведение оценки целесообразности изменения границ населенного пункта.
- При положительном заключении о возможности включения участка в черту населенного пункта, передача ходатайства и заключения в орган исполнительной власти области.
- Принятие решения органом исполнительной власти субъекта РФ о расширении границ населенного пункта и изменении вида разрешенного использования земли. Уполномоченному органу законом отводится 30 дней на принятие решения или вынесение отказа.
Проведение публичных слушаний не требуется, так как категория земли меняется для возможности осуществления на участке деятельности по строительству жилья.
Как происходит перевод земельного участка
Обратиться с ходатайством о смене категории земельного надела и его ВРИ имеют право владельцы данного объекта недвижимости, а также пользователи, при наличии письменного согласия собственника.
Ходатайство должно содержать следующую информацию:
- Кадастровый номер объекта недвижимости. В некоторых случаях – площадь участка, описание его местоположения.
- Имеющаяся и желаемая категория земли.
- Экономическое обоснование процедуры смены категории надела.
- Удостоверение прав на участок.
Все указываемые сведения должны подтверждаться документально.
После рассмотрения ходатайства распорядительный документ органа исполнительной власти субъекта РФ направляется в местную администрацию.
Муниципалитет при получении положительного решения вышестоящей инстанции направляет документ в органы Росреестра (Кадастровую палату) для внесения изменений в сведения государственного земельного кадастра.
В пятнадцатидневный срок в Кадастр вносятся данные о новой категории земли и присвоенном ВРИ участка.
Стоимость
Сама процедура подачи и рассмотрения ходатайства осуществляется на безвозмездной основе, но оформление некоторых документов может потребовать оплаты госпошлины.
Так при самостоятельной подаче данных в Росреестр для внесения изменений в Земкадастр необходимо оплатить следующие процедуры:
- Изменить сведения в Реестре – от 245 до 350 руб. Для юридических лиц и ИП стоимость выше – от 700 до 1000 руб.
- Предоставление выписки из ЕГРН (документ прилагается к ходатайству, направляемому в органы власти) – от 300 до 750 руб. – для граждан. Для прочих структур – от 600 до 2200 руб.
Если права на участок должным образом не зарегистрированы, придется пройти процедуру межевания земельного участка.
После этого, происходит постановка на кадастровый учет с одновременной регистрацией факта владения землей.
Стоимость этой процедуры варьируется от 7000 до 57000 руб., в зависимости от юридического статуса заказчика процедуры и площади участка.
Смену категории и ВРИ земельного надела можно доверить юристу, он сообщит точно сколько это будет стоить. В этом случае финансовые траты, в зависимости от сложности случая, могут достичь 100 тыс. руб.
Могут ли отказать?
Исчерпывающий перечень причин для отказа удовлетворения ходатайства приводится в административном регламенте оказания государственной услуги.
Как правило, это:
- Подача ходатайства лицом, не имеющим на это юридического права.
- Представлен неполный перечень сопроводительных документов или их форма противоречит требованиям действующего законодательства.
Основания для отказа обязательно доводятся до сведения заявителя и могут быть им исправлены в любое время. Откорректированный пакет документов повторно подается в уполномоченный орган власти.
В случае отказа удовлетворения ходатайства по причине недостаточности его мотивировки имеет смысл рассмотреть вариант со сменой ВРИ на другой вид, позволяющий вести строительство на сельхоз землях – СНТ, ДНП.
Переоформить возможно для участков, не относящихся к группе сельскохозяйственных угодий.
Ходатайство о смене ВРИ земли подается в местную администрацию, где рассматривается рабочей группой с учетом результатов публичных слушаний.
Если поменять категорию земли на «Земли поселений», то это повлечет за собой повышение суммы налога на участок вырастет кадастровая стоимость земли и ставка налога.
Заключение
Смена разрешения использования сельскохозяйственной земли на ВРИ ИЖС связана с необходимостью перевода земель в другую категорию. Данные полномочия принадлежат субъекту РФ и осуществляются на безвозмездной основе.
Процедура не требует проведения публичных слушаний и занимает от момента подачи ходатайства до внесения изменений в Земкадастр около 60 дней.
