Подробно о том, как взять в аренду землю у государства с последующим выкупом

После корректировки ЗК РФ, произошедшей в 2015 году, процедура получения участков в пользование стала более прозрачной.

Основной способ распределения земель – заключение договоров по результатам аукционов.

Но есть ряд случаев, когда заинтересованные лица могут получить землю без торгов.

Рассмотрим детально в статье как это можно сделать.

Законодательное регулирование

Земельные отношения регулируются ЗК РФ. Особое внимание следует обратить на главу V.1, где прописан механизм предоставления наделов в аренду, в том числе у государства.

Для людей, которые рассчитывают получить участок на льготных условиях, стоит изучить местный закон о регулировании земельных отношений. Субъекты федерации часто расширяют список людей, которые имеют право на аренду земли без торгов.

Заключение и исполнение договора регулируется нормами ГК РФ – главой 34, где содержатся положения об аренде, и подразделом 2 раздела 3 «Общие положения о договоре».

Условия заключения договора

По общему правилу муниципальная и государственная земли могут передаваться в аренду гражданам и организациям, если в законе не установлены ограничения для этого.

Условия заключения договора следующие:

1. 

   заинтересованное лицо подало заявление в местную администрацию или обратилось с заявкой на участие в аукционе;

2. были представлены необходимые документы (паспорт физического лица, уставные документы организации, паспорт и доверенность представителя);
3. арендатор признан победителем аукциона (если соглашение заключается по результатам торгов);
4. организация не находится в состоянии банкротства.

Участки не могут быть переданы в пользование в следующих случаях:

• границы надела необходимо уточнить;
• территория отнесена к землям общего пользования;
• принято решение о предварительном согласовании его предоставления по ранее поступившему заявлению от гражданина;
• на наделе планируется размещение объектов федерального, регионального или местного значения;
• земля предназначена для размещения здания или иного объекта в рамках федеральной или государственной программы;
• участок находится на территории, в отношении которой заключён договор о её комплексном освоении;
• на участке стоит здание или объект незавершённого строительства, который принадлежит муниципальному образованию и выставлен на аукцион;
• участок не отнесён к какой-либо категории земель;
• земля предоставлена другому лицу на праве постоянного владения, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного пользования или аренды;
• надел полностью расположен на территории, отнесённой к зоне с особыми условиями использования, где нельзя использовать землю с целями, указанными в заявлении;
• не установлено разрешённое землепользование или оно не отвечает целям, заявленным в обращении заинтересованного лица;
• использование участка предусматривает возведение здания, но параметры разрешённого строительства не были установлены;
• нет технических условий подключения к инженерным и ресурсным сетям в случаях, когда это необходимо для заключения договора аренды;
• право собственности государства или муниципального образования на данный участок не зарегистрировано;
• надел изъят из оборота (в том числе для госнужд) или ограничен в обороте.

1. Скачать бланк заявления о предоставлении земельного участка путем проведения аукциона на право заключения договора аренды
2. Скачать образец заполнения заявления о предоставлении земельного участка путем проведения аукциона на право заключения договора аренды

Участок предоставляется без торгов в ряде случаев:

• заявитель – физическое лицо, которое относится к льготной категории граждан;
• организациям в рамках комплексного освоения территории;
• компаниям на основании Указа Президента РФ;
• членам садового или огороднического товарищества, если участок образуется из состава земель таких товариществ;
• в иных случаях, предусмотренных земельным законодательством.

Список категорий граждан, которые могут претендовать на заключение договора аренды без торгов, содержится в специальном законодательстве РФ и субъектов федерации. Например, в законе «О социальной защите инвалидов» № 181-ФЗ от 24.11.1995 г. определено, что инвалиды и семьи, в составе которых есть инвалид, могут получить в первоочередном порядке землю под ИЖС, для ведения садоводства или ЛПХ.

Гражданин может обратиться в местную администрацию за разъяснением законодательства и спросить, какие категории граждан имеют право на получение земли в аренду без торгов.

Как взять в найм участок с последующим приобретением?

Процедура начинается с поиска подходящего участка. Обычно люди ищут землю на кадастровой карте – нужно искать наделы, принадлежащие муниципальному образованию и не имеющие обременений.

На сайтах местных администраций и на специализированном ресурсе публикуется информация об участках, уже выставленных на торги.

Возможна ситуация, когда участок фактически не выделен как отдельный объект. В этом случае гражданин должен своими силами составить схему расположения участка.

Это документ, где обозначаются координаты углов надела. Схема готовится кадастровым инженером за отдельную плату.

Когда участок найден, нужно писать заявление собственнику – органу исполнительной власти муниципального образования. Документ можно направить напрямую руководителю или в орган, который занимается имущественными вопросами (департамент или управление).

К заявлению прилагаются:

1. копии страниц паспорта;
2. доверенность и копии страниц паспорта представителя, если он подаёт обращение;
3. копия устава организации;
4. копия свидетельства о регистрации организации в качестве юридического лица.

Если участок нужно образовать, то прилагается схема расположения его границ.

Образец заявления можно найти на сайте администрации или в административном регламенте процедуры, если он утверждён на уровне субъекта РФ. Если его нет, можно составить документ самостоятельно, закон это не запрещает.

В заявлении указывается:

• 

  орган, куда подаётся обращение;

• название документа;
• Ф.И.О. гражданина;
• адрес и телефон;
• просьба провести аукцион (или выделить участок без торгов);
• цель использования земли;
• назначение объекта, который должен разместиться на участке, его площадь, этажность и иные характеристики;
• виды ресурсов, которые арендатор планирует получать от сетей;
• информация об участке – площадь, кадастровый номер, местоположение;
• дополнительная информация;
• перечень приложений;
• подпись, фамилия и инициалы.

В течение 30 дней принимается решение о проведении аукциона. Потом организуются торги: выбирается дата и место проведения, определяются условия аренды, приглашаются другие участники. Для победы нужно предложить наибольшую цену аренды.

Заинтересованное лицо приглашают в администрацию для подписания соглашения. Положения договора определяются законодательством и торгами, если проводился аукцион.

В соглашении указывают:

1. данные о сторонах;
2. сведения об участке (площадь, кадастровый номер, адрес, допустимое использование);
3. срок действия договора;
4. цена аренды и порядок перечисления средств;
5. права и обязанности сторон;
6. меры ответственности;
7. иные положения.

На практике у гражданина нет возможности внести собственные правки в текст соглашения. Но договоры основаны на положениях ЗК РФ, местные администрации не накладывают на арендаторов необоснованных ограничений.

Договор, заключённый на период более 1 года, должен регистрироваться в Росреестре. Законодательство не содержит указаний на то, кто из сторон соглашения должен его регистрировать, но обычно это делает арендатор.

Гражданин оформляет заявление по шаблону, где указывает информацию о себе, участке и договоре аренды. К обращению прилагается оригинал соглашения и платёжный документ, подтверждающий уплату госпошлины. В срок до 12 рабочих дней информация помещается в реестр.

Договоры аренды могут прямо не предусматривать возможность получения права собственности. Основания для этого указаны в статье 39.3 ЗК РФ.

Обычно граждане пользуются следующей схемой:

• в аренду берётся участок для ИЖС, ЛПХ, сельского хозяйства или для иных целей, которые позволяют строить недвижимость;
• возводится строение и оформляется в частную собственность;
• человек обращается в администрацию, чтобы ему продали участок, на котором находится его недвижимость;
• муниципальное образование продаёт землю по кадастровой стоимости или за определенный процент от кадастровой стоимости (зависит от местного законодательства и условий договора).

Если строение будет построено самовольно, то получить землю в собственность не удастся.

Сколько будет это стоить?

Подача заявления, участие в аукционе, подписание договора – вся процедура бесплатна.

Обеспечительный платёж, который вносится участником торгов, засчитывается в качестве арендной платы.

Дополнительные затраты возможны в случае, когда в отношении участка не было произведено кадастрового учёта.

На подготовку необходимых документов гражданин может потратить до 20 000 рублей. Эти деньги не вернут, даже если заинтересованное лицо проиграло на аукционе.

Стоимость регистрации в Росреестре составляет 2000 для граждан и 22 000 рублей для организаций.

В каких случаях могут отказать и что с этим делать?

Отказ в проведении аукциона или в предоставлении участка без торгов возможен только в случаях, прямо указанных в статьях ЗК РФ. В решении местной администрации будет указана ссылка на правовую норму.

Если гражданин считает, что ему отказано незаконно, он может обратиться в местную прокуратуру для проверки действий органа власти. В случае, когда человек уверен в своей правоте, следует обращаться в суд.

Чаще всего возникает проблема со сроками проведения аукциона. В законе не указано, сколько времени отводится администрации для проведения торгов. Если у муниципального образования нет денег, то процедура может затянуться до следующего финансового года. Повлиять на это гражданин не может.

Заключение

Участки предоставляются в аренду для удовлетворения определённых целей. Если гражданин хочет получить землю в собственность, стоит брать надел для строительства дома или другого строения. Это могут быть участки для ИЖС, ЛПХ, ведения сельского хозяйства и садоводства.