При всей кажущейся простоте, процедура дарения земли вместе с домом имеет свои характерные для такой сделки нюансы.
Договор, не учитывающий их, как минимум может оказаться недействительным.
Рассмотрим в деталях все тонкости оформления дарственной, ее содержание, как грамотно составить и зарегистрировать этот документ, а также какие подводные камни могут быть в процессе.
Законодательство
Дарение земельного участка с жилым домом на нем подчиняется общим правилам, описанным в статьях 572–581 ГК РФ. Ключевые моменты недействительности процедуры разъясняет Постановление ВС № 25 от 23.06.2015.
Нужно учитывать и другие положения и нормативные акты, например ФЗ № 218 от 13.07.2015. Ст. 209 ГК провозглашает право собственника по своему усмотрению распоряжаться недвижимым имуществом, а ст. 131 — обязанность регистрировать это право в федеральном реестре (ЕГРН).
Условия дарственной
Дарственная на землю и дом предполагает безвозмездную и безоговорочную передачу этих объектов недвижимости в собственность другому лицу (ст. 572 ГК РФ), при этом:
Подарок ни к чему не обязывает нового владельца. Даритель не вправе требовать в ответ деньги, имущество, услуги. В том числе одариваемый не отвечает за долги по земельному и иному налогу, которые накопил даритель.
- Документ не должен содержать какие-либо оговорки, например запрета на продажу. Нельзя подарить землю с условием, что новый владелец оплатит все долги старого по земельному налогу.
Соглашение может предполагать обещание передать дар в будущем, но только не после смерти дарителя (это будет расценено как завещание). В него допустимо включить условие отмены сделки, если даритель переживет одаряемого.
Если даритель умер до фактической передачи земли и дома, эта обязанность перекладывается на его наследников. Если же наоборот, одаряемый ушел из жизни раньше, его преемники не получают права на недвижимость. Договором можно изменить этот порядок.
Дарение недвижимости, в отличие от завещания, двусторонняя сделка. Нельзя составить соглашение в одиночку, без нового собственника или его представителя по доверенности. Он должен своей подписью согласиться с принятием дара, прав и обязанностей, которые из этого вытекают. В Росреестре также понадобится его присутствие.
Содержание
Договор готовят в письменном виде. После подписания его вместе с остальными документами сдают в отделение Росреестра.
В дарственную включают:
| Пункт | Содержание |
| Участники сделки или представители | Фамилия, имя и отчество, данные паспорта, адрес постоянной прописки в точном соответствии с удостоверением личности, включая сокращения.
Дарителей может быть несколько, как и одариваемых. По числу участников подписывают нужное количество экземпляров договоров: для 3 — 4, для 4 — 5 и др. Один человек одновременно не может быть участником сделки и представителем другой стороны. Если мать хочет подарить землю и дом своему малолетнему сыну, за него расписывается отец или сотрудник органов опеки |
| Предмет сделки | Кадастровый номер, месторасположение, площадь, категория и назначение в отношении земли. Кадастровый номер, адрес, квадратура, этажность в отношении дома. Данные берут из выписки из ЕГРН |
| Подтверждение права собственности | Реквизиты выписки или иного документа, дата и основания получения |
| Стоимость | Необязательный пункт. Как правило, используют оценочную или кадастровую стоимость по выбору сторон для расчета НДФЛ |
| Ограничения и обременения | Аресты, сервитуты, залог и др. |
| Лица, сохраняющие права пользования | Необязательный пункт. Более того, некоторые суды воспринимают это как встречную услугу со стороны одаряемого, что нарушает условия безвозмездности и безусловности |
| Правила передачи | Могут быть описаны в тексте договора, но, как правило, для них составляют отдельный акт |
| Права и обязанности сторон, ответственность сторон, форс-мажорные обстоятельства, разрешение споров | Необязательные пункты |
| Заключительные положения | Список сопутствующих документов с реквизитами, подписи сторон с расшифровками |
- Скачать бланк договор дарения земельного участка и жилого дома
- Скачать образец договора дарения дома и участка
Куда обращаться?
Соглашение можно написать самостоятельно или обратиться к посредникам за деньги.
Регистрация перехода прав собственности происходит в Росреестре.
С составлением соглашения помогают:
- риелторы;
- юристы;
- нотариусы;
- можно заказать в МФЦ.
Справка! Услуга составления договора платная.
С подписанным договором обращаются в Росреестр. Как правило, он принимает заявления через МФЦ по предварительной записи. Можно отправить копии документов по почте заказным ценным письмом с описью.
В некоторых случаях обязательна помощь нотариуса:
- происходит отчуждение земли и дома у подростка с 14 до 18 лет;
- даритель ограниченно дееспособен;
- хотя бы одна из сторон настаивает на нотариальном заверении;
- предмет сделки — доля недвижимости.
Нотариальное заведение не обязательно, если все собственники долей земельного участка и дома дарят их одной сделкой (договором).
Во всех остальных случаях обращение к нотариусу не обязательно, но и не запрещено. Он разъяснит сторонам каждое слово и пункт соглашения, ускорит перерегистрацию прав. За отдельную плату сам составит дарственную.
Документы для составления
Для составления соглашения понадобятся:
- паспорта каждой стороны;
- от представителя — паспорт и нотариальная доверенность, подробно описывающая объекты недвижимости, кто дарит и кому;
- выписка из ЕГРН, другие документы, определяющие и подтверждающие право на надел и дом.
Для последующей перерегистрации недвижимости нужны дополнительно:
- заявления от обеих сторон: от дарителя — на перевод права собственности, от одариваемого — на регистрацию;
- 3 экземпляра договора, подписанных сторонами (не копии);
- нотариальное согласие супруга дарителя, если земля и дом получены в браке.
К правоустанавливающим документам относят:
- решения местной администрации или суда,
- договоры купли-продажи или дарения,
- свидетельство на наследство.
Правоподтверждающие — это актуальные выписки из ЕГРН, заверенные печатью Росреестра. Равную юридическую силу имеют свидетельства, выданные до июля 2016: о госрегистрации собственности, праве пожизненного наследуемого владения и др.
Важно! Нужны выписки из ЕГРН на дом и землю отдельно. Каждая обойдется в 2200/750 руб. за бумажный вариант (для юридических/частных лиц), 600/300 — за электронный.
Государственная регистрация
Государственная регистрация самой дарственной в Росреестре требовалась до 01.03.2013.
В 2020 году происходит только перерегистрация прав собственности на дом и землю согласно этому договору дарения.
Перерегистрация завершает сделку. Обращение в Росреестр и подписание договора могут быть разнесены во времени. Действительность дарственной от этого не пострадает.
После перерегистрации новый владелец получает актуальную выписку из ЕГРН. Она подтверждает его права на участок и дом: с этого момента он может распоряжаться ими по своему усмотрению в рамках закона, а также обязан платить земельный и имущественный налоги.
Стоимость и сроки
Перерегистрация права происходит за 7 рабочих дней. Если заявление сдано в МФЦ, время увеличивается на 2 рабочих дня. Отчет этих сроков начинается со следующего рабочего дня после приема всех документов и дарственной.
Возможны следующие расходы:
- госпошлина за регистрацию земли и дома на нового собственника;
- услуги нотариуса;
- вознаграждение за составление дарственной;
- в дальнейшем — налог на доход.
Госпошлину оплачивает новый владелец недвижимости отдельно за регистрацию участка и дома, 2 квитанциями.
За первую она равна 350 рублям, если земля предназначена (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):
- для личного подсобного хозяйства;
- огородничества;
- садоводства;
- индивидуального жилищного или гаражного строительства.
Столько же составляет госпошлина на дом, если ранее зарегистрированные права на него отсутствовали.
Такое возможно, если он был построен до 1998 и, соответственно, о нем нет записей в Росреестре. Во всех остальных случаях сумма вырастает до 2000 руб. (письмо Минфина № 03-05-06-03/16576 от 14.03.2019).
Обратите внимание! Пошлину оплачивают в банке или в МФЦ. Обязательно взять реквизиты в том ведомстве или офисе, куда подается заявление. Оригинал погашенной квитанции не нужен: Росреестр проверит поступление средств по своим каналам.
Если по решению сторон или требованию закона договор заверяет нотариус, ему оплачивают вознаграждение по тарифу:
| Ситуация | Стоимость, руб. |
| Дарственная на мужа (жену), родителя, ребенка, внука, цена сделки до или равна 10 млн р. | 3 тыс. р. + 0,2 % |
| Дарственная на мужа (жену), родителя, ребенка, внука, цена более 10 млн. р. | 23 тыс. р. + 0,1 % |
| Дарственная остальным лицам, цена до или равна 1 млн р. | 3 тыс. р. + 0,4 % |
| Дарственная остальным лицам, цена более 1 млн. р., но не более 10 млн р. | 7 тыс. р. + 0,2 % от суммы свыше 1 млн. р. |
| Дарственная остальным лицам, цена более 10 млн. р. | 25 тыс. р. + 0,1 % от суммы свыше 1 млн. р. (максимум 100 тыс. р.) |
За основу берут оценочную или кадастровую стоимость земли и дома по выбору сторон, как правило, наименьшую.
Важно! Нотариус может сам отправить договор в Росреестр. Так перерегистрация проходит гораздо быстрее, за 3–4 рабочих дня. Эта услуга бесплатна, но пошлину все равно придется уплатить.
Дополнительные расходы может понести новый владелец. Если он и даритель — родственники, доход, выраженный в натуральной форме, не облагается НДФЛ.
В этот круг входят супруги, родители (также приемные), дети (также усыновленные), дедушки и бабушки, внуки, братья и сестры (также сводные). В другом случае он обязан подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и заплатить налог.
Можно ли оспорить?
Признать договор недействительным можно по нескольким основаниям, некоторые характерны только для сделок дарения.
Часто встречаются следующие:
Дарение противоречит закону. Такой признают сделку, цель которой — защитить имущества от взыскания или лишить кого-либо права выкупить долю раньше остальных. Также это дарение, совершенное под давлением, в результате обмана и др.
- Договор оформлен вопреки запретам. Ст. 575 ГК РФ определяет их: нельзя дарить от имени малолетних и недееспособных; учителям, воспитателям и врачам, их родственникам от имени учеников и пациентов, их родственников; чиновникам по работе; между коммерческими организациями (ООО, ПАО, ИП и др.).
- Договор оформлен вопреки запретам. Нельзя дарить от имени мужа без согласия жены и наоборот имущество, нажитое в браке, и др.
- Договор предполагает какую-то оплату или вознаграждение за землю и дом (деньги, имущество, право). Такие притворные сделки часто маскируют куплю-продажу.
В большинстве случаев регистратор просто откажет в окончательном оформлении дарственной. Но если она все же совершена, ее оспаривают через суд. Для этого у участника сделки или другого лица есть от 1 до 3 лет в зависимости от основания (ст. 181 ГК).
Не участвующий в сделке (например, наследник) обязан обосновать, как дарение нарушило его право, интерес или какие негативные последствия повлекло. И доказать, что никаким другим способом, кроме судебного вмешательства, он себя защитить не может.
Если суд признает сделку недействительной, одариваемый должен вернуть недвижимость в собственность прежнего владельца. Если же дарение маскирует куплю-продажу, оно будет переквалифицировано со всеми вытекающими последствиями.
Возможные сложности
В идеале и участок, и дом учтены и зарегистрированы в ЕГРН. Реестр содержит сведения об объектах с 1998 года. Право на недвижимость, полученную ранее, нужно подтверждать в Росреестре. Сделать это можно до регистрации дарения или одновременно дополнительным заявлением.
Внимание! Дарить участок и дом, которые официально не зарегистрированы за собственником, даже если они де-факто его, нельзя.
Если никаких бумажных подтверждений прав собственности нет (по сути, земля используется нелегально, а дом — самострой), нужно их узаконивать через «дачную амнистию» или в судебном порядке до оформления дарственной. А вот отсутствие точных границ участка, который состоит на кадастровом учете и записан в ЕГРН, не станет основанием для отказа в регистрации.
Заключение
Таким образом, передавая в дар землю и дом, собственник отказывается от них в пользу другого лица безвозмездно и без всяких оговорок.
Для этого обе стороны готовят и подписывают письменный договор, а затем перерегистрируют права на недвижимость в Росреестре.
Существуют определенные запреты и ограничения на такого рода сделки, они могут послужить основанием для признания ее недействительным.
Можно обратиться к нотариусу, юристу или риелтору, заказать договор в МФЦ. Их помощь не бесплатна, но так старый и новый владельцы избегут ошибок при составлении и регистрации дарственной.
