Все отношения между юридическими лицами должны фиксироваться в виде соглашений.
Передача участка в аренду обязательно сопровождается подписанием соответствующего договора.
До начала процедуры оформления сделки представители каждой из сторон должны изучить основные требования к договорам аренды.
Если документы будут составлены с ошибками, это может повлечь признание соглашения не действительным.
Особенности
Соглашения оформляются с учётом стандартных юридических требований, установленных в параграфе 1 статьи 54 ГК РФ, статьях 420 – 449.1 ГК РФ и статьях ЗК РФ.
При заключении соглашения сторонам нужно обратить внимание на полномочия представителей. Работник, подписывающий документ от имени организации, должен представить доверенность или иной документ (приказ, распоряжение), который подтверждает его полномочия. Копии следует приложить к договору и хранить вместе с ним.
Срок
Стороны по своему усмотрению устанавливают период аренды участка. Он может определяться в днях, неделях, месяцах, годах или длится до определённой даты. Если срок не определён, аренда считается бессрочной.
Если договор заключался на основании результатов аукциона, то стороны заключают договор на период, определённый условиями торгов.
В нормативных актах могут устанавливаться ограничения срока пользования участком. Так в ФЗ-101 от 24.07.2002 г. установлено, что муниципальные земли для сельскохозяйственных нужд передаются на период от 3 до 49 лет.
Оформление документа
Соглашение формируется в письменном виде в 3-х экземплярах.
Если в аренду сдаётся участок, находящийся в частной собственности, то собственник высылает свой вариант соглашения арендатору для согласования.
Для преодоления противоречий в позициях представителей организаций может составляться протокол урегулирования разногласий.
Муниципальные и государственные участки обычно сдаются победителям аукционов. До проведения торгов собственник должен установить условия аренды и разработать шаблон договора. Фактически арендатор не может изменять текст соглашения, так как условия пользования наделом формируются заранее.
Возможна доработка соглашения в ходе двусторонних переговоров.
Содержание
Основные сложности при составлении документа касаются:
- размера арендной платы;
- мер ответственности (каждая сторона стремится снизить размер пени для себя);
- допустимого землепользования (например, арендатор хочет возвести постройки на участке, но собственник – против).
В любом соглашении должны быть определённая информация.
Указываются полные наименования организаций в соответствии с регистрационными документами.
В отношении лиц, подписывающих документ, указывается:
- Ф.И.О.;
- должность;
- на основании какого документа гражданин уполномочен представлять интересы организации (вид, дата и номер).
В документе нужно указать, какой именно участок передаётся в аренду.
Для этого вписывают:
- адрес;
- кадастровый номер;
- площадь.
Если предмет аренды не согласован, договор считается незаключённым.
На практике суды признают предмет согласованным, если арендатор и арендодатель подписывают акт приёма-передачи участка или план, на котором есть информация, позволяющая идентифицировать надел. Такие документы являются неотъемлемой частью договора.
Желательно указать, на каком основании арендодатель владеет землёй, и потребовать предоставления соответствующей выписки из ЕГРН. Если надел сдаётся в субаренду, следует ознакомиться с договором аренды – в нём может быть запрет на подобные действия.
Цена пользования участком относится к существенным условиям. Стороны устанавливают стоимость в рублях или привязывают её к кадастровой стоимости. Подробный расчёт может прилагаться к соглашению в виде отдельного документа.
В разделе также указывается способ оплаты – перечисление денег на счёт арендатора. Днём поступления денег считается день зачисления средств, а не день списания их со счёта арендатора.
Обычно оплата вносится раз в месяц, но можно установить и другую периодичность. Например, раз в квартал или год. При получении участка в пользование на торгах, обеспечительный депозит засчитывается в качестве 1-го арендного платежа.
В разделе указывается, на какой период передаётся участок. Время считается со дня передачи надела по акту приёма-передачи.
О сроках аренды читайте подробнее здесь.
Владелец участка должен предоставить землю арендатору землю в пользование в оговоренные сроки. Он имеет право получать плату и проверять, соблюдаются ли правила землепользования.
Арендатор должен:
вносить плату в размере и в сроки, утверждённые в договоре;
- бережно использовать участок, не нарушая норм земельного, градостроительного и иного законодательства;
- за свой счёт устранять вред, причинённый участку по вине арендатора;
- производить рекультивацию земли;
- не препятствовать контролю за землепользованием со стороны владельца.
Арендатор имеет право:
- пользоваться участком по своему усмотрению, если это не противоречит нормам законодательства и положениям договора;
- использовать пресные воды, расположенные под поверхностью земли;
- производить улучшения за свой счёт;
- получить компенсацию, если аренда прекратиться досрочно из-за изъятия надела для госнужд.
За нарушение норм законодательства или положений соглашения стороны несут материальную ответственность. Крайняя мера – досрочное расторжение договора.
Арендодатель выплачивает компенсацию, если участок передан в пользование с задержкой или возникли обстоятельства, препятствующие его полноценному использованию.
Арендатор несёт ответственность:
- за задержку оплаты;
- за причинение ущерба собственнику или владельцам соседних участков;
- за задержку возврата надела арендодателю после прекращения договора.
Меры ответственности устанавливаются в форме пени (например, 0,1% от суммы просроченной задолженности) или однократного штрафа за нарушение условий договора.
- Скачать бланк договора аренды земли между юридическими лицами
- Скачать образец договора аренды земли между юридическими лицами
Основные причины расторжения соглашения
Досрочное расторжение происходит в следующих случаях:
Невнесение нескольких очередных платежей за пользование участком.
- Нарушение правил пользования землёй, установленных в законе или в договоре. Это может быть неисполнение обязанности по рекультивации почвы, использование участка не по назначению или неиспользование территории (актуально для сельскохозяйственных наделов).
- Соглашение сторон. Организации больше требуется участок, или собственник нашёл другого арендатора, предлагающего лучшую цену.
- Ликвидация арендатора. Компания прекращает свою деятельность, право на использование надела не переходит другому лицу.
Более подробную информацию по расторжению договора можно найти здесь.
Заключение
Договоры аренды между юридическими лицами составляются с учётом требований законодательства и позиций арендатора и арендодателя. Если право пользования землёй выставляется на аукцион, текст соглашения формируется заранее местной администрацией. Большинство положений стороны могут добавлять или изменять по своему усмотрению.
