Процедура и порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Одной из важнейших характеристик участка земли, состоящего на учете в Росреестре, является его кадастровая стоимость.

Ее величина определяется государственными или местными органами власти после проведения процедуры оценки в процессе постановки земли на учет.

Также от этого показателя зависит размер начисляемого земельного налога.

При несогласии стоимость можно оспорить и уменьшить.

На кадастровую стоимость участка оказывают влияние ряд факторов, к наиболее значимым из которых относятся:

• его местоположение;
• площадь территории;
• предназначение для использования;
• качество земель (определяется, исходя из степени пригодности для использования по назначению);
• иные объекты недвижимости, расположенные в границах угодья.

Органами исполнительной власти субъектов РФ также определяется среднее значение кадастровой стоимости на территории муниципального района или городского поселения.

Если определена рыночная стоимость земли, ее кадастровая стоимость может быть установлена равной рыночной стоимости, но чаще всего она ниже последней.

Что такое пересмотр и оспаривание?

Может возникнуть ситуация, когда по определенным причинам кадастровая стоимость (далее – КС) земельного надела была рассчитана неверно.

Если ошибка состоит в ее завышении, это повлечет для его владельца негативные финансовые последствия.

С него будут взиматься большие суммы платежей, чем при правильном расчете КС объекта недвижимости.

С другой стороны, когда кадастровая стоимость занижена, хозяин землевладения в случае, например, его продажи не может претендовать на получение суммы, которую он бы получил при правильном определении КС земли.

Таким образом, в адекватной оценке кадастровой стоимости земельного участка должен быть заинтересован прежде всего его владелец.

Если данная величина определена неверно с точки зрения хозяина землевладения, он может попытаться ее оспорить. Это возможно сделать двумя способами: обратиться в комиссию по переоценке либо подать соответствующий иск в суд.

В случае вынесения решения в пользу заявителя, кадастровая стоимость участка подлежит пересмотру со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями.

Цели проведения

Владелец участка, оспаривая его кадастровую стоимость, обычно преследует одну или несколько следующих целей:

• уменьшение суммы платежа по налогу на землю;
• снижение выкупной цены, которую потребуется заплатить за оформление участка в собственность;
• пересмотр размера арендной платы за пользование землей в меньшую сторону;
• совершение сделки с объектом недвижимости на более выгодных условиях (таких, как продажа участка или его сдача в аренду);
• уменьшение суммы имущественного налога (если на территории землевладения располагается организация).

Гражданин, в распоряжении которого находится угодье, в особых случаях может быть заинтересован в увеличении размера выплаты по страховке или пересмотре в большую сторону суммы материального ущерба. В таких ситуациях его интерес состоит в переоценке кадастровой стоимости земли в сторону ее повышения.

В соответствии с законодательными актами на уровне регионов и муниципалитетов владелец участка может быть заинтересован в пересмотре его кадастровой стоимости и в других случаях, когда это ему выгодно.

Основания

Таких оснований всего два:

1. при проведении процедуры оценки кадастровой стоимости земельного участка использовались данные, которые нельзя считать достоверными;
2. на момент утверждения кадастровой стоимости участка была проведена оценка его рыночной стоимости.

Под недостоверными данными обычно подразумеваются ошибки, допущенные оценщиками в процессе осуществления оценочных действий.

К числу наиболее распространенных ошибок относятся некорректное определение эксплуатационных параметров объекта.

В постановлении Верховного суда РФ № 28 от 30 июня 2015 г. подчеркивается, что данные, полученные по результатам оценки, будут искажены, если:

• допущены ошибки при составлении перечня объектов, которые подлежат оценке;
• оценщиком были неверно определены условия, которые оказывают непосредственное влияние на стоимость участка (это его расположение, предназначение для использования, нахождение на территории санитарно-защитной или иной особой зоны, степень пригодности для использования по назначению);
• в расчетных операциях содержатся ошибки;
• не было учтено, что объект на момент оценки находится в аварийном состоянии.

Причиной использования недостоверных сведений при постановке участка на учет могут быть и технические ошибки.

Что же касается случая, когда кадастровая стоимость превышает рыночную, последняя должна определяться на дату, в которую произведено утверждение кадастровой стоимости.

Чтобы убедиться, что основания для пересмотра кадастровой стоимости объекта действительно имеются, можно сделать официальный запрос в местном подразделении Росреестра. В соответствии со ст. 24.18 ФЗ № 135 от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ» на него должны ответить не позже, чем через 7 дней.

Лица, проживающие в регионах, в которых сумма налога до сих пор определяется, исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости, оспорить кадастровую стоимость участка не могут.

Порядок досудебного обжалования

Рассмотрим подробнее, как обжаловать кадастровую стоимость земельного участка до обращения в суд.

В комиссию по рассмотрению споров, касающихся пересмотра результатов оценки кадастровой стоимости, могут обратиться граждане, если их интересы нарушены вследствие неверной оценки стоимости участка.

Особенности процедуры и общие требования к комиссии

В соответствии со ст. 24.18 закона № 135-ФЗ в составе комиссии должны присутствовать представители:

• органа исполнительной власти субъекта РФ;
• органа, в полномочия которого входит проведение процедуры государственной кадастровой оценки;
• органа исполнительной власти федерального уровня, который Правительство РФ наделило полномочиями на ведение кадастрового учета (орган регистрации прав).

Закон устанавливает ограничение на количество лиц, занимающих государственные должности РФ или ее субъектов, а также должности муниципальной службы, входящих в состав комиссии. Их должно быть не более 50% от ее общей численности.

В комиссию могут входить представители саморегулируемых организаций оценщиков и представители предпринимательского сообщества, кандидатуры которых должны быть выдвинуты некоммерческими организациями.

Обратиться в комиссию может не только гражданин, но и представитель организации, а также орган государственной или муниципальной власти.

Документы

Гражданин, решивший оспорить кадастровую стоиомость объекта недвижимости путем обращения в комиссию, должен прежде всего написать заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Его можно подавать с того момента, когда КС объекта уже внесена в реестр недвижимости.

Продолжительность данного периода ограничена по времени, сделать это надо не позже чем через 5 лет с момента внесения в Росреестр результатов оценки.

Ознакомится с бланком заявления можно, перейдя по ссылке и загрузив его к себе на компьютер.

В Законе об оценке приводится перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению. К ним относятся:

• выписка из Росреестра, содержащая информацию о кадастровой стоимости земельного угодья, которая подлежит пересмотру;
• копия документа, подтверждающая права заявителя на участок земли, если он является владельцем этого участка (она подлежит заверению у нотариуса);
• документы, подтверждающие факт недостоверности данных, использовавшихся для расчета КС объекта (если основанием подачи заявления служит использование в процессе оценки ошибочных сведений);
• в случае, когда основанием пересмотра КС недвижимости является определение ее рыночной стоимости, подается соответствующий отчет в виде электронного документа и его бумажной копии.

Доказательством того, что кадастровая стоимость определена неправильно, может служить заключение, полученное у заказчика работ, направленных на ее установление.

Таким заказчиком может быть министерство имущественных отношений, управление госимущества субъекта РФ или муниципальный орган.

Полученные сведения необходимо передать комиссии в течение 7 дней.

Если от имени гражданина действует его представитель, на имя последнего также следует оформить доверенность и заверить ее у нотариуса.

В случае необходимости к заявлению можно приложить также и другие документы.

После передачи документов гражданину, подавшему заявление, вручается соответствующая расписка. В ней, помимо всего прочего, содержатся контактные данные и указана дата проведения заседания.

Причины отказа в изменении

В принятии заявления будет отказано в следующих случаях:

• при отсутствии документов, которые должны быть к нему приложены;
• на момент подачи заявления прошло больше 5 лет после включения в реестр информации о кадастровой стоимости землевладения;
• кадастровая стоимость участка соответствует его рыночной стоимости.

После того, как заявление было принято, оно подлежит рассмотрению по существу в течение 1 месяца. Отсчет данного срока начинается со дня поступления заявления в комиссию. В большинстве случаев оно рассматривается гораздо раньше, уже через 12-14 дней.

С этого же дня отсчитывается 7-дневный срок, в течение которого комиссия должна надлежащим образом уведомить о принятии заявления муниципальный орган самоуправления по местонахождению земельного надела. В уведомлении должна быть указана дата рассмотрения этого заявления.

Председатель комиссии может обратиться с запросом в организацию, являющуюся исполнителем работ, направленных на установление кадастровой стоимости, оспаривание результатов которых производится, а также к оценщикам, составившим отчет, данные которого оспариваются.

Чтобы заседание комиссии было признано правомочным, достаточно участия в нем хотя бы половины ее членов.

Чаще всего на заседание комиссии приглашаются 20-30 человек с аналогичной проблемой, которые перечислены в заранее составленном перечне. Заявитель (как и другие обратившиеся по той же самой причине) может принимать участие в ее заседании.

Лица, которые указаны в перечне, вызываются в зал заседания по очереди в соответствии со своим порядковым номером.

Далее идет процесс обсуждения, в котором принимает участие и сам обратившийся гражданин.

Лучшим вариантом будет его участие в рассмотрении заявления одновременно с оценщиком.

Если будет доказано, что кадастровая стоимость рассчитана неверно, заказчик работ по ее определению должен обеспечить проведение повторной оценки.

В ситуации, когда была установлена рыночная стоимость объекта, комиссия может постановить приравнять его кадастровую стоимость к рыночной.

О результатах своего решения комиссия должна уведомить заявителя в течение 5 дней с момента его принятия.

В этот же срок уведомляется и орган муниципальной власти по местонахождению недвижимого имущества, а также местное подразделение Росреестра.

Подробно рассмотрев порядок изменения кадастровой стоимости земельного участка в досудебном порядке, перейдем к вариантам действий в том случае, когда все наши усилия так и не увенчались успехом.

Перерасчет в судебном порядке

Представитель организации, действующий от ее имени, может обратиться в суд только после попытки пересмотра кадастровой стоимости во внесудебном порядке.

К обычным гражданам это не относится, они вправе подавать судебный иск как после рассмотрения заявления в комиссии по спорам о кадастровой стоимости, так и обращаться в суд сразу, минуя досудебную стадию процесса.

Дело подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции регионального уровня по местонахождению заказчика работ или госоргана, который производил расчет кадастровой стоимости.

Это может быть краевой, областной суд, суд автономной области, автономного округа, города федерального значения или верховный суд республики, находящейся в составе Российской Федерации.

Чтобы начать судебную практику, заявитель должен позаботиться о составлении искового заявления и подготовке нужных документов. Их перечень определяется конкретной ситуацией.

Требования к исковому заявлению

В заявлении о подаче административного иска должно содержаться одно из трех требований:

1. об отмене решения, принятого комиссией, а также ее неправомерных действий или бездействия;
2. о переоценке КС надела в соответствии с его рыночной стоимостью;
3. об изменении и перерасчете кадастровой стоимости земли, если это обусловлено тем, что были допущены ошибки при проведении процедур, направленных на ее оценку.

Если на досудебном этапе комиссия вынесла решение приравнять кадастровую стоимость участка к его рыночной цене, то исковое заявление об ее оспаривании рассмотрению не подлежит.

Оформление искового заявления должно отвечать следующим требованиям:

• в нем необходимо указать наименование судебного органа, который будет рассматривать иск;
• оно должно содержать информацию об истце: его Ф.И.О., место постоянного или временного проживания, дату и место рождения, контактную информацию;
• в него следует включить точные сведения об ответчике: его наименование, местонахождение и контактные данные;
• должна присутствовать информация о том, какие именно права и интересы заявителя нарушены или об обстоятельствах, которые могут привести к их нарушению в будущем;
• следует максимально четко указать доводы, которые обосновывают требования истца.

В качестве ответчика могут быть определены орган государственной или муниципальной власти, Росреестр или комиссия по переоценке кадастровой стоимости.

Конечно же, в заявлении должны присутствовать и такие немаловажные реквизиты, как дата его составления и личная подпись истца.

Чтобы скачать для ознакомления образец искового заявления, следует перейти по ссылке.

Дополнительная информация

В заявление также необходимо включить перечень приложенных к нему документов, в том числе тех, которые подлежат использованию в качестве доказательств. Оформляется он виде приложения к заявлению.

Какие именно документы будут в него включены, зависит от оснований подачи иска и исковых требований.

Как оспорить решение комиссии

В случае, если в судебном порядке оспаривается решение, принятое комиссией, а также ее неправомерные по убеждению заявителя действия (или бездействие), в исковом заявлении также стоит указать:

• наименование, формулировку принятого ею решения и дату его принятия, а в случае оспаривания действия или бездействия – его сущность, дату и место совершения;
• ссылки на положения нормативных правовых актов, которым не соответствуют действия комиссии.

Документы

Если истец принял решение обратиться сразу в суд, минуя стадию досудебного разбирательства, он должен подготовить те же документы, что и в случае обращения в комиссию, а также дополнительно приложить к исковому заявлению:

• уведомление, подтверждающее вручение остальным участвующим в деле лицам копий заявления;
• доверенность (в случае, когда интересы истца защищает его представитель);
• квитанцию, подтверждающую, что заявитель оплатил госпошлину.

Размер госпошлины на данный момент составляет 300 рублей для граждан и 4500 рублей для организаций. В случае подачи иска от имени дольщиков ее сумму следует разделить между ними в равных долях. После вынесения решения в пользу истца уплаченная им госпошлина подлежит возврату.

Еще раз подчеркнем, что при оспаривании кадастровой стоимости земельного участка следует подготовить документы, доказывающие факт ошибки при ее определении (если есть основания считать данные кадастровой оценки недостоверными).

Или же бумаги, подтверждающие ее рыночную стоимость (когда КС пересматривается на основании установления рыночной цены).

При обращении в суд после попытки пересмотра КС в комиссии необходимо подготовить перечисленные выше 3 документа, а также решение комиссии по переоценке кадастровой стоимости (если такое решение было вынесено).

Можно также вместо этого приложить пакет документов, которые требуются при обращении в суд без рассмотрения дела комиссией.

Если законом предусмотрен обязательный досудебный порядок пересмотра кадастровой стоимости (это касается лиц, представляющих интересы организаций), то потребуется дополнительно приложить документ, который служит подтверждением рассмотрения дела комиссией.

Следует иметь в виду, что в случае подачи искового заявления без приложения к нему необходимых документов оно судом не рассматривается.

Если исковым требованием заявителя является пересмотр КС объекта, его следует подавать в течение 5 лет с момента ее регистрации. Но если данный срок был пропущен, это не является основанием для отказа рассмотрения иска. В том случае, когда по истечению данного периода КС изменена не была, срок для подачи судебного иска будет восстановлен.

Действия комиссии или ее решение можно оспорить в течение 3 месяцев. Это срок отсчитывается с момента, когда заявитель надлежащим образом был уведомлен о решении (в случае его вынесения) или когда ему стало известно об оспариваемом действии или бездействии.

С 2017 года допускается подача иска и приложенной к нему документации в электронной форме. Это возможно, если суд располагает необходимым техническим оснащением.

Прежде всего суд должен известить всех участников процесса о дате и месте проведения судебного заседания.

Если стороны в суд не явились, это не считается основанием для отмены рассмотрения дела.

Оно в таком случае будет рассмотрено без их личного участия.

Во время проведения судебного заседания на стороны процесса возлагается обязанность предоставлять суду доказательства.

Когда по объективным причинам это сделать невозможно, для их получения по ходатайству сторон суд может организовать рассылку соответствующих запросов.

В ситуации, когда иск подал один из дольщиков общего имущества, судом ставится вопрос о переоценке кадастровой стоимости объекта как единого целого. При этом может быть заслушано мнение других совладельцев.

Возможно привлечение к делу и третьих лиц, если они имеют какую-либо заинтересованность в его исходе. Ими могут быть представители местной администрации, соседи по земельному участку, бывшие его владельцы и другие лица.

В сложных случаях судья вправе назначить дополнительную экспертизу, даже если в деле присутствуют отчет и экспертное заключение оценщиков. При необходимости оценщика могут также вызвать в суд.

Результаты переоценки земли

Возможных результатов всего два: либо просьба заявителя будет удовлетворена, либо в пересмотре КС откажут.

Если имело место обращение в комиссию по переоценке кадастровой стоимости и решение было вынесено не в пользу обратившегося, последний вправе подать иск в суд.

При вынесении решения об удовлетворении требования истца суд указывает в нем кадастровую стоимость, которая была установлена в ходе судебного разбирательства. Она подлежит регистрации в кадастре, как и в случае ее пересмотра комиссией по переоценке.

Если же решение вынесено не в пользу истца, последний вправе обжаловать его в апелляционном порядке. Это следует сделать в течение месяца с момента его получения его копии.

Стоимость и сроки

В случае оспаривания кадастровой стоимости земли в комиссии Росреестра решение выносится в течение 1 месяца с момента обращения с заявлением, а если подается иск в суд – то в течение 2 месяцев.

Когда дело достаточно сложное, постановлением суда период его рассмотрения может быть продлен еще на месяц. Данные сроки действительны при условии корректного составления искового заявления и приложения к нему всех необходимых документов.

Рассмотрение заявления в комиссии не сопряжено для заявителя с дополнительными расходами, а при подаче иска в суд необходимо уплатить госпошлину в размере 300 рублей для граждан и 4500 рублей для организаций.

Заявитель вправе для защиты своих интересов привлекать к делу своего представителя, функции которого может выполнять адвокат. За адвокатские услуги истец выплачивает ему вознаграждение в соответствии с условиями предварительно принятого соглашения.

Заявитель может нести и другие дополнительные расходы, в том числе на проведение экспертиз или на оплату проезда.

При вынесении решения в его пользу все судебные расходы ему компенсируются, если они будут подтверждены документально.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором квалифицированным юристом рассмотрен пошаговый процесс оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

Заключение

Если определение кадастровой стоимости земельного участка проведено некорректно или после ее регистрации была установлена рыночная стоимость земли, ее владелец вправе потребовать назначения процедуры переоценки КС.

Для этого он может обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения КС либо в суд. В таком случае ему потребуется написать заявление, адресованное комиссии, или подать исковое заявление. Также необходимо приложить нужные документы.

Ни в комиссии, ни в суде дело без приложенных к заявлению необходимых документов не рассматривается.

Срок рассмотрения заявления в комиссии по оспариванию кадастровой стоимости не превышает 1 месяца, к кому же это не накладывает на него дополнительных расходов. В суде же иск будет рассмотрен по существу в течение 2-3 месяцев, а при подаче искового заявления уплачивается госпошлина.

Решение комиссии или ее отдельные действия могут быть оспорены в судебном порядке. Но и решение суда первой инстанции не всегда бывает окончательным. Его можно провести обжалование в порядке апелляции.

В случае удовлетворения требований заявителя кадастровая стоимость объекта устанавливается в соответствии с решением, вынесенным комиссией по пересмотру КС или судом.