Предоставление земельных наделов во временное пользование остается неотъемлемым правом собственника. Учитывая коммерческий интерес сторон гражданских правоотношений, участники нередко выходят на сделку по аренде части участка.
Со стороны эксплуататора это следование эффективности и экономности. Сам же владелец в этом случае получает возможность сохранения доходности по передаче отдельных земель в период низкого спроса.
Аренда неполных участков как гражданская сделка часто сопровождается массой сложных вопросов. Прежде всего это правильное определение характеристик объекта договорных отношений.
Ситуация может осложняться тем, что целевым предметом являются здания или строения, расположенные в пределах границ собственности арендатора. Осложняющим фактором оформления передачи во временное пользование является статус владельца земли.
Особенности оформления
Итак, как сдать часть земельного участка в аренду? Согласно действующей практике, большинство владельцев земельных участков, сдающих их в аренду по частям, действуют по старинке.
Вместо межевания, как необходимости приведения в соответствие со статьей 6 Земельного Кодекса, стороны используют приложения в виде графической схемы.
В обновленном законодательстве так и не появилось обязательного требования проведения кадастрового оформления операций деления участков.
Вместе с тем выход в свет Федерального Закона № 447-ФЗ от 22.12.14 «О государственном кадастре недвижимости», начиная с 2018 г. обязал арендодателей проводить обязательное межевание перед выходом на долгосрочную сделку.
Периодом в целях градации земельных контрактов признаются 12 месяцев. Такое требование исходит из положений статьи 26 Земельного Кодекса. В противном случае соглашение на передачу надела эксплуататором может не пройти процедуру государственной регистрации.
Проведением межевания занимаются специализированные организации, непосредственным исполнением – кадастровые инженеры. Мероприятия затратные по времени и средствам. Именно поэтому собственники часто игнорируют эти процедуры.
Без получения соответствующего акта в будущем могут возникнуть проблемы с законностью земельных сделок. Под спорные ситуации могут попасть арендуемые наделы.
Согласно установленному порядку, во взаимодействии должны участвовать не только собственники смежных объектов, но и заинтересованные лица.
Согласование местоположения границ, согласно ст. 39 ФЗ от 24.07.2007 № 221, должно проводиться с лицами, которые обладают смежными ЗУ на праве:
- собственности;
- пожизненного наследуемого владения;
- постоянного (бессрочного) пользования;
- аренды.
Исключения содержатся в п.3 вышеуказанной статьи. Список организаций для согласования зависит от расположения, назначения земельного участка, вида собственности на него.
Передача в аренду земельных участков государственной или муниципальной собственности согласуется с органами управления соответствующего уровня.
Кадастровые инженеры занимаются решением таких вопросов как:
- согласование новой планировки земель с властями,
- уведомление соседствующих собственников.
Результатом работы по этому направлению становится сбор и подготовка соответствующих документов.
Технически внесение в единый учетный регистр представляет собой процедуру рассмотрения заявлений инициаторов.
В кадастре проверяются следующие моменты:
- Принадлежность заявителя к участку, полномочия как правообладателя.
- Качество проведения работ на участке.
- Законность проведения межевания при согласовании с заинтересованными лицами.
- Соответствие деления территории требованиям технических регламентов.
Государственный кадастр занимается обработкой (изменением) сведений по ранее учтенным объектам и занесением данных по новым домам, наделам.
Информация органа является официальной, может использоваться при разрешении земельных споров, в том числе в стенах судебного заседания.
По данным кадастра определяются внешние и внутренние границы участка. Уникальный регистрационный номер после присвоения части надела вписывается в соответствующий договор аренды.
Регистрация права долевой собственности
Согласно практике применения Постановления Президиума ВАС РФ от 19.04.2011, № 14950/10, оформить право собственности на кусок земли без постановки на кадастровый учёт не представляется возможным.
Иными словами, сделка по передаче в аренду такой части надела априори является незаконной. Об этом и говорит история судопроизводства.
Порядок регистрации доли теперь имеет подробное описание в статье 47 Федерального Закона 218 2015 года.
Согласно ч. 6 норматива кроме правоустанавливающих документов к заявлению должны быть приложены:
Копии постановления общего собрания собственников для участков в долевой собственности.
- При первой регистрации (делении) объекта соответствующее решение.
- Обновленный проект межевания с заключением по возражениям.
- Цифровая формулировка части участка, например, в виде дроби.
В общем порядке для получения акта юридического признания подготавливаются документы согласно установленному перечню, уплачивается государственная пошлина и пакет свидетельств направляется регистратору. В большинстве случаев сопровождение процедуры поручают тому же кадастровому агентству.
Специалисты центра отслеживают изменение статуса заявки, оперативно реагируют на изменения обстановки, доводят дело до конца.
Стоимость государственной регистрации колеблется в пределах от 50 рублей (для долей в праве общей собственности) до 1000 рублей (остальные типы земель).
Освобождение от пошлины получают только лица, признанные в установленном порядке малоимущими. Большую часть финансовых расходов в процедуре несут выплаты кадастровому сопровождению.
Содержание документа
В правильности оформления содержательной части заинтересованы обе стороны соглашения. Договор как юридический акт имеет свободную форму.
В хозяйственных отношениях чаще всего используют подтвержденную практикой форму, в которой отражены все необходимые разделы, исключающие массу прений.
В этой части приводится подробное описание объекта хозяйственных отношений. Для точного определения части (доли) используются следующие параметры:
- общая площадь;
- географическая принадлежность, координаты;
- вновь присвоенный номер кадастра.
Если межевание с целью разделения надела не проводилось, к договору прикладывается подробный план участка с описанием территории, которая будет использоваться арендатором.
Поскольку аренда не относится к безвозмездным совместным актам, цена представления во временное пользование должна присутствовать в соглашении.
В отношении муниципальной собственности расчеты должны основываться не только на здравом смысле, но и на общепринятой методике. В качестве исходного данного может быть использована кадастровая стоимость.
Здесь указываются подробные сведения об участниках, включая адрес регистрации (местонахождения) и контактные данные.
В этой части договора отражаются подробные характеристики участка или его доли. При грамотном участии юристы могут уточнить рекреационные сведения.
Это делается на случай, если землепользователь будет использовать участок не по назначению или иными действиями спровоцирует необходимость восстановления территории. Также указывается наличие на участке построек, промышленных объектов.
Период сотрудничества согласовывается сторонами на стадии обсуждения.
Договор может быть бессрочным или долгосрочным (например, 30 лет для муниципальных земель).
Для установления доверительных отношений стороны могут предусмотреть краткосрочные модели контрактов с возможностью пролонгации.
Пункт, имеющий тесную связь с описательной частью. Арендодатель может расширить права арендатора в целях увеличения стоимости пользования. В этом случае владелец принимает на себя рекреационные риски.
В большинстве случаев собственники инициируют формирование точного перечня целей использования части (доли) участка. В последующем направления разрешенной деятельности контролируются как существенные условия договора.
Действующая практика обязывает участников арендной сделки подтверждать в контрактах владение участками или их долями.
Указывать схему приобретения земель нужно вне зависимости от способа. Это может быть приобретение, наследование или формирование нового надела из общей массы дольщиков.
Традиционный раздел, включающий особый статус участников. Здесь часто указываются основания, по которым может быть расторгнуть договор, порядок разрешения возникающих споров.
Здесь указываются следующие параметры:
- дата вступления в силу (разрешения для заезда пользователя, завоза техники);
- количество экземпляров;
- требование проведения государственной регистрации (для долгосрочных контрактов);
- количество оригинальных копий. Держателей экземпляров.
- Скачать бланк договора аренды части земельного участка
- Скачать образец договора аренды части земельного участка
Важные моменты
В зависимости от ценности земель, собственником участка нередко инициируется профессиональное юридическое участие. Это помогает не только исключить случаи самоуправства, но и потенциал судебных разрешений в пользу арендаторов.
Качество соглашения не всегда гарантирует полное освобождение от ответственности. По этой причине в договоре необходимо предусмотреть конкретные действия пользователя, подлежащие периодическому контролю со стороны собственника или специальной службы.
В особенности это касается ущерба, притязания по которому в первую очередь будут исчерпываться владельцем.
Заключение
Формат сотрудничества арендодателей и землепользователей достаточно хорошо проработан законодательно.
Существующая практика взаимодействия позволяет качественно оформлять договоры, предупреждая финансовые риски и прения в стенах судебного заседания.
Вместе с тем, перед заключением соглашений рекомендуется привлекать юридическое сопровождение и кадастровые службы.
