Такой дорогостоящий вид деятельности как строительство требует не только тщательной подготовки проектной документации, но и надлежащего оформления права пользования земельным участком.
Возведение постройки на участке для этого не предназначенном основание для признания здания самостроем и начала процедуры по его демонтажу.
ВРИ земельного участка это законодательно установленное разрешение использовать землю в строго определенных целях.
Рассмотрим случаи его смены и порядок проведения процедуры подробнее.
Зачем изменять ВРИ земли
Смена ВРИ земельного участка производится для получения законной возможности использования надела в целях, не указанных в кадастровом реестре.
С началом строительства могут открыться следующие несоответствия:
- Земельный участок выделен под ИЖС, а в планах застройщика возведение многоквартирного жилого дома.
- Намерение возвести капитальное строение на землях для садоводства или огородничества.
- Строительство на землях ЛПХ зданий и сооружений, имеющих цель использования получение прибыли.
Необходимо помнить, что совершение каких-либо сделок:
- дарение,
- продажа,
- завещание,
- использование в качестве залогового фонда
потребует надлежащего решения земельного вопроса.
Не удастся прописаться в доме, построенном на участке, не предназначенном для строительства жилья.
Чтобы добиться законной регистрации на собственной жилплощади придется получить положительное решение суда.
При обращении в судебную инстанцию следует учитывать Российские реалии на землях сельхозназначения, как правило, узаконить жилую постройку не получится.
Могут возникнуть сложности и при оформлении дачного дома на сельхозземлях. На некоторых участках полностью запрещено возведение каких-либо построек и изменить ситуацию можно либо сменой целевого использования надела, либо более простым способом сменить ВРИ участка.
Смена ВРИ земли поможет избежать штрафных санкций со стороны контролирующих органов при обнаружении нецелевого использования надела.
Также это возможность легально развивать свой бизнес на земле, максимально используя преимущества ее расположения.
Законодательная основа
Возможность смены ВРИ земли установлена на законодательном уровне.
Вопрос регламентируется следующими НПА:
- Земельный кодекс РФ
- Федеральный закон от 21.04.2004 года №172-ФЗ.
- Градостроительный кодекс РФ Статья 37.
- Федеральный закон от 23.06.2014 года №171-ФЗ.
- Приказ Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 г. №540.
- Федеральный закон от 30.12.2015 года №221-ФЗ.
- Федеральный закон от 01.02.2017 года №218-ФЗ.
- Нормативно-правовые акты муниципальных образований, производящие утверждение ПЗЗ территорий.
Общий порядок смены
Существуют два способа поменять ВРИ земли:
- Простая подача заявления в администрацию с перечнем подтверждающих документов смена ВРИ на вспомогательный вид, предусмотренный местным ПЗЗ.
- Общественные слушания открытие нового ВРИ, не предусмотренного ПЗЗ территории или смена ВРИ на условно-разрешенный.
Кто может устанавливать вид разрешенного использования земельного участка при его смене на новый?
Градостроительным кодексом РФ установлено, что право принимать решение о смене ВРИ земли принадлежит главе администрации поселения или населенного пункта, в ведении которого находится земельный участок.
Решение принимается на основании общественных слушаний исключение составляют новые ВРИ, предусматривающие возможность жилищного строительства.
Последовательность процедур по смене ВРИ участка земли закреплена в административном регламенте по оказанию одноименной муниципальной услуги. С текстом регламента можно ознакомиться на официальном сайте соответствующей администрации.
В общих чертах алгоритм действий выглядит следующим образом:
- Пишется ходатайство на имя главы уполномоченного органа о смене одного ВРИ на другой. В тексте заявления необходимо обосновать причину инициируемой процедуры.
- Собирается пакет прописанных в законе документов – паспорт заявителя, документы, подтверждающие право пользования земучастком и строениями на нем размещенными, планы и схемы, позволяющие позиционировать надел на местности, выписка из ЕГРН. Перечень документов может быть дополнен и другими документами по решению органа власти. Ознакомьтесь с перечнем требуемой документации заранее.
- Получение решения о смене ВРИ земельного участка или отказ, выраженный в письменной форме. Отрицательное решение может быть обжаловано в судебном порядке.
- Администрацией муниципального образования решение о смене ВРИ земли направляется в орган Росреестра. Изменение сведений в Госреестре производится в течение 15 рабочих дней, о чем не позднее пятидневного срока и уведомляется правообладатель.
- Если по какой-то причине в установленный законом срок изменения в реестр не внесены, вы имеете право самостоятельно направить декларацию в ведомство, где и будет завершена процедура смены ВРИ.
Если на земельном наделе расположено и зарегистрировано какое-либо капитальное строение, то смене ВРИ должна предшествовать смена функционального назначения зданий на вид, соответствующий новой цели использования земли.
Поменять ВРИ «Огородничество» на «ИЖС» можно только со сменой категории земель. И здесь действовать начинает закон, регламентирующий перевод земли из одной категории в другую.
Ходатайство о переводе одной категории земельного надела в другую с перечнем требуемых документов подается в соответствующий орган власти, уполномоченный на проведение такой процедуры.
Подробнее читайте в отдельной статье.
Подробная инструкция
Обратиться с заявлением на изменение вида разрешенного использования земельного участка имеют право собственники земли, а также арендаторы при условии получения согласия собственника надела, если он меняет не самостоятельно.
Подготовка к смене ВРИ земли начинается с изучения перечня возможных целей использования земельных наделов, закрепленных действующими на территории вашего муниципалитета градостроительными регламентами и ПЗЗ.
Получить искомую информацию можно на официальном сайте Росреестра или при личном визите в офис ведомства.
Выбрав наиболее подходящий к цели предполагаемого использования новый ВРИ земли, займитесь подготовкой пакета сопроводительных документов, необходимых для подачи заявки в местную администрацию.
Пример заявления можно скачать тут.
Бланк заявления составляется по типовой форме и условно разделяется на следующие части:
- Описательная. Помимо адресации заявления, содержит Ф.И.О. заявителя, его паспортные данные и контактную информацию.
- Просительная. Выражает просьбу заявителя о смене ВРИ земли с описанием параметров надела – почтовый адрес, категория земли и присвоенный кадастровый номер, вид права, на котором осуществляется пользование землей, прежний и желаемый ВРИ участка, его площадь. В случае, направления заявки лицом, арендующим земельный участок, необходимо указать в заявлении о согласии владельца земли на проведение процедуры.
- Мотивировочная. Содержит указания на законы и другие основания для изменения ВРИ земли. Здесь можно сослаться на действующий Градрегламент, а также перспективный план развития территории. Убедительным доводом будет предоставление подробного плана использования участка, подтверждающего положительные изменения местности.
Удостоверяющие личность заявителя документы. Нотариальное заверение копии документа законом не предусмотрено. В дополнение к копии паспорта может потребоваться заполнение разрешения на обработку персональных данных.
У юридических лиц и индивидуальных предпринимателей может быть затребована выписка из Госреестров, подтверждающая факт регистрации в налоговом органе.
Документ необходим при невозможности заявителю самостоятельно представлять свои интересы при получении государственной услуги. Нотариальное заверение доверенности для граждан не требуется, но для предотвращения возможных разногласий необходимо проставить в документе следующие реквизиты:
- Наименование документа и номер.
- Место составления и дата.
- Паспортные данные заявителя и уполномоченного лица.
- Подробный перечень полномочий.
- Период действия.
- Подписи с расшифровкой.
В качестве документации устанавливающей права на участок можно предоставить:
- Договора
- Свидетельства.
- Решения суда.
- Акты госорганов власти.
- Постановление (распоряжение) муниципалитета о выделении земельного участка.
- Картографический материал, позволяющий точно позиционировать местонахождение участка и его положение по отношению к соседним объектам.
В качестве такой документации могут быть представлены:
- Ситуационный план. Представляет собой схему, изображающую участок с высоты птичьего полета. Помимо соседних участков в плане указываются близрасположенные инфраструктурные сети, здания с указанием периода постройки. При наличии информации о кадастровом номере земли, документ может быть заказан в Центре услуг. Услуга предоставляется на бесплатной основе в течение трех дней.
- Адресный план, являющийся своего рода реестром участков, которые могут быть использованы в качестве инвестиционных площадок.
- Межевой план (при наличии).
В состав документации включаются выписки по формам КВ.1, КВ.2 и КВ.3.
Для упрощения процедуры взаимодействия с кадастровым ведомством, подать заявление на изготовление выписок можно через МФЦ (далее Центр услуг) или воспользовавшись сервисом «Госуслуги».
К заявлению на оказание услуг потребуется приложить следующую документацию:
- Правоустанавливающие документы на землю.
- Квитанция на оплату госпошлины.
Срок оказание услуг не дольше 3 рабочих дней с момента оплаты пошлины. При заказе документов через Центр услуг срок их получения может увеличиться на 2-3 дня.
Выписки из ЕГРН предоставляются как в бумажном, так и электронном виде. От формы предоставления готового документа зависит размер пошлины.
Для физических лиц электронная форма выписки будет стоить 300 руб., бумажная 750 руб. Изготовление документа для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей оплачивается в сумме 600 руб. электронная выписка, 2200 руб. бумажная.
Согласие собственника земли, в случае, когда заявление подается арендодателем. Бланк согласия заполняется в простой письменной форме.
Документ должен содержать следующие позиции:
- Указание получателя и заявителя в правом верхнем углу бланка.
- Наименование документа.
- Ф.И.О. собственника или наименование правообладателя земли, с указанием адреса расположения, кадастрового номера участка, правоустанавливающего документа.
- Ссылка на статью 37 Град. кодекса РФ.
- Фраза «заявляет о согласии на смену ВРИ (указать старый вид использования) вышеуказанного земельного участка на (указать новый вид использования)».
- Подпись правообладателя и дата заполнения документа.
- В нижней части документа целесообразно перечислить возможные виды ВРИ земли, установленные Приказом Минэкономразвития РФ №540 от 01.09.2014 г.
Документы, удостоверяющие право собственности и подтверждающие цель использования капитальных строений, расположенных на земельном наделе:
- договора,
- свидетельства,
- акты ввода в эксплуатацию.
Проект планировки территории, в черте которой расположен земельный надел, утвержденный главой муниципалитета.
Для его получения необходимо обратиться с заявлением в местную администрацию.
Проект изготавливается за счет бюджетных средств, хотя законом и не запрещено привлечение внебюджетных источников.
Срок выполнения работ устанавливается административным регламентом.
Заявление с собранным пакетом документов может быть представлено лично, либо путем отправки почтового сообщения с описью вложений.
При отправке документов почтой, вложение доверенности на представителя не требуется.
Срок рассмотрения заявления не должен превышать 30 дней.
По итогам рассмотрения обращения заявителя уполномоченным органом власти выносится распорядительный акт о смене ВРИ земучастка либо мотивированный отказ в предоставлении услуги.
Положительное решение является законным основанием для внесения изменений в информационную базу Госкадастра недвижимости.
Факт изменения и корректировки ВРИ земельного надела должен быть зафиксирован в базе данных подведомственной Росреестру кадастровой палаты.
Подать заявление в ведомство можно:
- лично,
- через Центр услуг (МФЦ),
- сайт Госуслуги
- или отправив электронный запрос на официальный сайт Росреестра.
При предоставлении услуги в электронном виде в дополнение к бланку заявления потребуется направить электронный вид плана межевания, подписанного ЭП изготовившего его специалиста. При этом план предоставляется в формате XML, либо в виде отсканированной версии бумажной формы плана.
В случае личного обращения в ведомство и подаче заявки через Центр услуг, заявление дополняется следующими документами:
- Решение муниципалитета о смене ВРИ земли (по собственной инициативе).
- Правоустанавливающий документ на землю.
При отсутствии возможности у заявителя предоставить заявление лично, документы подаются доверенным лицом с обязательным приложением оформленной на его имя доверенности.
Срок рассмотрения заявления и изготовления кадастровой выписки не превышает 13 рабочих дней, при направлении обращения через Центр услуг срок увеличивается на 2-3 дня.
За предоставление услуги установлен размер государственной пошлины.
Для физических лиц 350 руб., для предприятий 1000 руб. Сэкономить можно, запросив предоставление услуги в электронном виде. В этом случае размер госпошлины снижается на 30%.
Как сменить с проведением общественных слушаний
Смена ВРИ по 39 статье Градостроительного кодекса РФ предполагает коллегиальное принятие решения, после проведения общественных слушаний. Пакет собираемых документов при этом остается прежним, а срок рассмотрения документов увеличивается с 30 до 60 дней.
Плата за рассмотрение документов не взимается.
Для участия в публичных слушаниях приглашаются владельцы смежных участков и другие заинтересованные лица, в число которых могут входить арендаторы этой территории. Каждый участник имеет право на высказывание своих предложений, которые публикуются в источнике, выбранном для освещения слушаний.
Все предложения рассматриваются членами комиссии и при достаточном обосновании влияют на принимаемое ими решение.
По результатам слушаний рабочая комиссия формирует свои рекомендации и направляет их главе администрации муниципального образования для принятия решения.
Отрицательное решение муниципалитета может быть обжаловано в судебной инстанции.
При хорошо налаженном межведомственном взаимодействии, перечень запрашиваемых документов значительно сокращается. Все недостающие документы, находящиеся в ведении государственных структур, запрашиваются органами власти самостоятельно.
Причины отказа
Исчерпывающий перечень причин для отказа в смене ВРИ надела определен законами РФ. Как правило, это:
- Несогласие участников слушаний с будущей сменой характеристики земли.
- Отсутствие правовых оснований для проведения процедуры.
- Выявленный недостаток необходимых документов.
Что делать, если в предоставлении госуслуги отказали?
Полный перечень причин для отказа в оказании госуслуги приводится в тексте административного регламента по ее предоставлению.
Наиболее часто встречаемые:
- Заявление заполнено не по форме регламента либо не поддается прочтению.
- Заявка подписана лицом, не имеющим на это право.
- На участок наложены ограничения в силу закона, либо он является изъятым из оборота.
- Сведения в представленных документах противоречивы.
- Выявленное при анализе документов отсутствие прав на земучасток.
- Испрашиваемый вид использования надела не соответствует видам, предусмотренным ПЗЗ.
- Отзыв заявления.
Отказать в оказании услуги органы власти могут по любому из этих оснований. Причина отказа обязательно указывается в тексте решения. После устранения причины отказа, заявление может быть подано повторно.
Если у вас не принимают заявление, или после его рассмотрения сотрудники уполномоченного органа власти отказываются оказать госуслугу, вы можете в тридцатидневный срок обжаловать их действия в досудебном порядке. Лицом, рассматривающим жалобы по таким основаниям, является глава уполномоченного органа.
Стоимость
Сбор некоторых документов, проведение административных процедур потребует финансовых расходов. Приведем в таблице основные статьи затрат.
| Наименование процедуры | Стоимость для граждан, руб. | Стоимость для коммерческих структур, руб. |
| Получение выписки из ЕГРН | 300-750 | 600-2200 |
| Внесение изменений в Земкадастр | 245-350 | 700-1000 |
| Межевание земли и изготовление техдокументации* | 5000-30000 | 8000-35000 |
| Регистрирование прав на участок* | 2000 | 22000 |
* требуется при отсутствии подтвержденных документами прав на участок.
Доверить процедуру изменения ВРИ земли можно специалистам. Услуги юриста, в зависимости от сложности каждого конкретного случая, стоят от 10 тыс. руб.
Полезное видео
Смотрите интересный видеоматериал о порядке смены вида разрешенного использования земельного участка.
Заключение
Смена ВРИ земельного надела – процедура важная и необходимая. С одной стороны – это возможность на законных основаниях хозяйствовать на своей земле, с другой – возможность сэкономить на налогах или напротив, увеличить кадастровую, а значит и рыночную стоимость земли.
Весь процесс смены ВРИ земельного участка от подачи соответствующего заявления до момента внесения изменяющих записей в Земельный кадастр занимает от 1,5 до 2,5 мес.
Часть этапов процедуры является платной, к этому надо быть готовым заранее, чтобы из-за несвоевременной оплаты госпошлины не отодвинуть время получения необходимой вам выписки. Кроме того у вас всегда есть возможность выбора – пройти весь путь самостоятельно, либо доверить работу юристу.
