Кадастровая стоимость — это условная расчетная величина, которая является результатом оценки недвижимости уполномоченными органами.
Ее значение зависит не только от размера надела, но и от назначения земли, месторасположения и иных факторов.
Государственная оценка кадастровой стоимости земельного участка является совокупностью мероприятий.
Процедура проводится в соответствии с положениями земельного законодательства.
Место хранения данных и частота проведения
Процедура определения кадастровой стоимости включает в себя ряд этапов:
- решение о проведении;
- формирование перечня объектов, подлежащих оценке;
- назначение исполнителя;
- процесс определения стоимости;
- формирование отчета;
- утверждение результатов, установление конечного значения, внесение сведений в Росреестр;
- уведомление налогоплательщиков об изменении налоговой базы.
Сведения о кадастровой стоимости — неотъемлемая характеристика земельного участка.
Хранятся они в архивах Росреестра. Указывается эта цифра и в паспорте, находящемся на руках у собственника.
Эта информация открыта для публичного доступа. Ознакомиться с ней можно как заказав выписку из ЕГРН, так и с помощью сервисов, доступных на официальном сайте организации, а именно по публичной кадастровой карте или сведениям об объектах недвижимости в режиме онлайн.
Пользование этими ресурсами бесплатно для любого человека и даже не требует авторизации.
Функция оценки делегирована Росреестру. Федеральный закон, вступивший в силу в 2017 году, №237-ФЗ предполагает создание института государственных оценщиков, а также допускает возложение этих полномочий на государственные бюджетные учреждения.
Ответственность за данные мероприятия несут региональные органы управления. Оценка по новым правилам станет обязательной для всех субъектов РФ с 2020 года.
Проводиться пересмотр кадастровой стоимости должен не чаще чем раз в 3 года и не реже чем раз в 5 лет. Эта процедура охватывает все земельные участки, находящиеся на определенной административно-территориальной единице. Выбранная частота оценки связана с нестабильной ситуацией на рынке и в экономике.
Причины проведения
Государственная оценка проводится в целях, предусмотренных законодательством РФ, таких как:
- формирование системы налогообложения, обеспечивающей точное исчисление налогов и предусматривающей возможность прогнозирования налоговых сборов;
- рациональное управление земельным фондом;
- определение госпошлин за совершение сделок, стартовой цены на торгах и т. д.
Зачастую собственники участков вынуждены прибегать к услугам независимых экспертов в оспаривании установленной Росреестром величины.
При правильно проведенной оценке кадастровая стоимость объекта не должна существенно отличаться от рыночной цены. Фактически же зафиксированы случаи, когда она превышала реальное значение в два и более раза.
Если собственник не согласен с установленным государственными органами показателем и считает его завышенным, он может попытаться его оспорить.
Инициировать изменение рассчитанного уполномоченными органами значения допустимо при выполнении одного из следующих условий:
- установление факта проведения оценки на основании сведений о земельном участке, несоответствующих реальным;
- установление рыночной стоимости существенно ниже присвоенной кадастровой. Основанием может служить только величина, актуальная на момент проведения оценочных работ.
Помимо этого кадастровая стоимость может быть пересмотрена, если:
- на территории объекта изменился рельеф;
- были пересмотрены границы надела;
- ухудшились качества плодородного слоя земли;
- на участок был безвозмездно оформлен сервитут.
Кадастровая стоимость не является некой абстрактной величиной, она служит основанием для финансовых расчетов.
Исходя из нее устанавливается плата за аренду участка, находящегося во владениях государства, налог на собственность для хозяев объекта, размер госпошлины и иные платежи.
Проведение корректировки необоснованно завышенной кадастровой стоимости позволит:
- снизить налоговое бремя за счет уменьшения налоговой базы;
- снизить арендную плату за пользование участком, если он находится в собственности государства;
- снизить пошлины, например при процедуре дарения;
- снизить выкупную стоимость надела.
Как оспорить стоимость земли?
Процесс оспаривания результатов неверной оценки предусмотрен законодательством. Сделать это можно в течение полугода с даты внесения сведений в Росреестр.
Чтобы добиться пересмотра, потребуется грамотно провести независимую оценку и предоставить полный комплект документов уполномоченным органам.
Собственник, желающий оспорить величину кадастровой стоимости, имеет возможность обратиться по своему усмотрению либо в специальную комиссию по обсуждению споров, либо, минуя эту стадию, решить вопрос в судебном порядке.
Если собственником является юридическое лицо, первый этап является обязательным. Физическим лицам также не рекомендуется пренебрегать обращением в комиссию, поскольку это не требует уплаты пошлин, а срок рассмотрения заявления меньше, чем в суде.
Перед тем как начинать процедуру оспаривания, необходимо обратиться к независимым экспертам и заручиться их заключением о фактической цене объекта на рынке недвижимости.
Для этого важно выбрать организацию, имеющую все требуемые лицензии и разрешения, а также опыт успешной работы.
При подаче заявки потребуется указать кадастровый номер земельного участка, оценку которого нужно оспорить.
Помимо этого понадобятся:
- паспорт владельца;
- правоустанавливающие документы на объект;
- информация о границах участка;
- сведения о наличии коммуникаций и их состоянии;
- категория участка.
Специалист изучит полученную информацию и сообщит перспективы возможного снижения кадастровой стоимости, цену услуг и сроки их выполнения. Работы будут проведены после подписания договора.
Получив консультацию в независимой компании, следует оценить целесообразность оспаривания.
Важно сопоставить сумму, которую потребуется затратить, с той, что удастся сэкономить за счет снижения. Надо помнить и о том, что при следующей государственной переоценке кадастровая стоимость вновь может быть завышена.
Если выгода от снижения этого показателя очевидна, заключается договор с независимым экспертом и проводится процедура оценки.
Она включает ряд этапов:
- осмотр участка и определение качественных характеристик;
- анализ данных и изучение рынка;
- сравнение оцениваемого участка со сходными объектами;
- составление отчета.
Итогом работы должна стать выдача клиенту отчета и экспертного заключения СРО. Но не все организации, предлагающие услуги по оценке рыночной стоимости земельного участка, самостоятельно подтверждают свои отчеты.
В таких случаях заказчику придется обратиться в саморегулирующую организацию оценщиков лично. Сделать это необходимо в течение месяца с даты составления документа. При этом допустимо пользоваться услугами любой СРО, а не только той, в которой состоит эксперт, составивший отчет.
Помимо самого документа, которому требуется экспертное заключение, заказчику потребуется предоставить свой паспорт. Специалист СРО анализирует отчет на соответствие федеральным стандартам оценки, методологию оценки и достоверность расчетов.
При выявлении нарушений выносится отрицательное экспертное заключение с указанием обнаруженных несоответствий.
В заявлении, подаваемом в комиссию, помимо сведений о владельце указываются причины, по которым рассчитанная величина кадастровой стоимости является неверной.
К нему требуется приложить следующий пакет документов:
- кадастровый паспорт участка земли;
- копию документа, подтверждающего право владения участком;
- документы, устанавливающие факт проведения кадастровой оценки на основе недостоверной информации;
- отчет независимых экспертов о реальной стоимости объекта;
- заключение СРО о соответствии процедуры экспертной оценки и ее выводов законодательству.
Информацию о том, на каких условиях была проведена оценка участка земли, можно получить, подав запрос о предоставлении данных об объекте недвижимости, на основании которых осуществлялся расчет его стоимости.
Обратиться за этими сведениями можно к заказчику оценочных работ или в орган кадастрового учета.
Срок, за который комиссия должна рассмотреть обращение и вынести вердикт, составляет 1 месяц с момента подачи заявления.
Протокол заседания и принятое решение размещаются на официальном сайте Росреестра.
При отказе в удовлетворении запроса за владельцем земельного участка остается право обратиться в суд.
Подробно о порядке действий, которые необходимо предпринять, чтобы добиться пересмотра кадастровой стоимости рассказывает отдельная статья.
Полезное видео
Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано как происходит оспаривание кадастровой стоимости участка.
Заключение
Практика показывает, что основанием для принятия положительного решения при подаче запроса на уменьшение кадастровой стоимости, служит существенная разница с рыночной ценой. Она должна превышать 30%.
Примерно 50% обращений с требованием пересмотра завышенной оценки было удовлетворены, но, многие владельцы наделов попросту даже не знают что это можно сделать.
