Договор аренды земельного участка расторгается по окончании срока его действия. На практике возможны случаи, когда одна из сторон желает расторгнуть его досрочно.
Цивилизованное решение взаимное согласие на разрыв контракта, но не всегда получается решить вопрос положительно с обеих сторон.
Каковы нюансы и особенности расторжения в добровольном порядке и через суд? Рассмотрим в статье различные варианты завершения договора об аренде земли.
Законодательство
Процессы расторжения соглашений, независимо от их типа, регулируются Гражданским и Земельным кодексами. Заключение контракта найма земли завершается по основаниям, предусмотренным гражданской законодательной властью.
Условия, порядок разрыва сделок, касаемых участков земли, обозначены в Земельном кодексе РФ.
В соответствии со статьей 46 причинами заблаговременного завершение отношений выступают:
- наличие судебного решения — когда владельцем территории является муниципалитет, а арендатором — гражданин;
- решение одного из участников.
При разбирательстве и принятии окончательного решения суд руководствуется положениями ГК.
Пункт 3 ст. 46 земельного кодекса перечисляет основания, когда прекращение аренды недопустимо. Пункт 6 статьи 46 гласит, что при расторжении договора найма убытки за возведенные на участке строения арендатору не возмещаются.
Статья 610 Гражданского кодекса допускает прекращение арендных отношений в одностороннем порядке. Главное условие — своевременное извещение второй стороны.
По закону на это отводится 3 месяца, но участники вправе установить другой срок. Статья 450 (п. 2) ГК допускает расторжение сделки через суд. Статья 46 (п. 1) ЗК РФ содержит основания прекращения аренды земли по решению собственника участка.
В соответствии с установленными законодательными требованиями в отдельных случаях расторжение соглашения недопустимо. На основании Земельного кодекса нельзя разорвать арендные отношения, если это навредит состоянию участка. Недопустимо расторгать договор в период проведения с/х работ.
Основания для досрочного расторжения договора найма земли
Государство и муниципальная власть являются основными владельцами территорий. Они заинтересованы в сдаче участков в наем. Часто возникают обстоятельства, побуждающие к прекращению арендных отношений.
Обозначенные в ГК и ЗК основания для разрыва сделки не окончательные — стороны имеют право дополнить их при подписании договора.
Если сроки контракта не истекли, допускается досрочное расторжение договора:
- по обоюдному соглашению сторон;
- через суд по решению одного из участников;
- изъятие территории для госнужд;
- по инициативе одной из сторон по основаниям, описанным в соглашении.
Главное основание — окончание срока действия договора. Инициатива расторжения может исходить от арендодателя или нанимателя.
Смерть нанимателя не относится к основаниям прекращения сделки — право найма переходит к наследнику по закону.
Во 2 – й части 619 статьи Гражданского кодекса перечислены причины досрочного прекращения договора аренды, исходящие от арендодателя.
К ним относятся:
- ухудшение имущества при использовании земли;
- эксплуатация территории с нарушениями;
- не проведение обязательных работ, предусмотренных договором;
- нарушение обязательства по уплате за аренду.
При подписании соглашения стороны могут указать и другие основания.
Даже если на арендуемом участке наниматель возвел постройки, это не является препятствием к расторжению контракта.
Положения ГК допускают возможность прекращения арендных отношений по решению нанимателя. Причин этому несколько:
- несоответствие реальному состоянию земли, указанному в соглашении;
- скрытие владельцем недостатков территории;
- нарушение сроков передачи земли;
- препятствие эксплуатации участка.
В договоре могут быть предусмотрены иные причины.
Расторжение соглашения по решению сторон не представляет сложностей. Причины разрыва контракта может не указываться.
Участникам достаточно оформить и добровольно подписать дополнительное соглашение. Его необходимо зарегистрировать в Росреестре.
В соглашении указываются различные условия, к примеру, нанимателю дается время для выведения имущества из участка, или расторжение произойдет после уплаты определенной суммы. Условия не должны противоречить закону.
Даже если на арендуемом участке наниматель возвел постройки, это не является препятствием к расторжению контракта.
Расторжение по решению суда
Быстрый способ расторгнуть договор найма — односторонний отказ. Но законодательная власть допускает это в исключительных ситуациях. Если обоюдного согласия достичь не удалось, необходимо обратиться в суд.
Основания для разрыва контракта судом:
- нарушение условий соглашения контрагентом;
- существенное изменение обстоятельств;
- прочие основания, предусмотренные договором.
При досрочном прекращении аренды судьей по требованию одного из участников определяются последствия расторжения сделки с учетом честного раздела затрат, понесенных при исполнении соглашения.
Когда судебное решение будет вынесено, наниматель обязуется вернуть землю в изначальном состоянии — в том, в каком брал в аренду. Если арендодателя все устраивает, претензии отсутствуют, оформляется акт приема – передачи.
Если при использовании арендатором качество земли было улучшено, владелец обязан компенсировать расходы на облагораживание территории. Госпошлина за расторжение договора не уплачивается.
Порядок расторжения
Как и любой другой договор, соглашение об аренде ЗУ расторгается по инициативе одной из сторон, по обоюдному согласию или по постановлению суда.
Для расторжения сделки необходимо придерживаться алгоритма:
- Составить уведомление для второго участника (при одностороннем разрыве).
- Прийти к согласию и заключить соглашение о досрочном расторжении договора найма.
- Если согласия не удалось достичь, обратиться в суд.
При прекращении арендных отношений право собственности на участок переходит к прежнему владельцу.
Арендатор имеет право выкупить землю.
Изъявив желание расторгнуть договор найма, одна сторона оповещает вторую в сроки, обозначенные соглашением. Извещение оформляется в письменном виде с указанием причины прекращения сделки.
Рекомендуется направлять его заказным письмом с перечнем вложенных документов и необходимостью подтверждения факта его получения. Ответ от второго участника контракта должен поступить в течение не более 1 месяца.
Варианты исхода событий:
- Второй участник согласен с нарушением и обязуется исправить положение в указанный срок. Необходимо получить от него письменный ответ. Если в течение отведенного времени ситуация не будет исправлена, инициатор расторжения вправе обратиться в суд.
- Вторая сторона не согласна с нарушением и выдвигает встречные обвинения.
- Ответчик согласен с расторжением — оформляется дополнительное соглашение.
- Второй участник не отвечает на уведомление — инициатор обращается в суд.
- Скачать бланк уведомления о расторжении договора
- Скачать образец уведомления о расторжении договора
Если партнеры не сумеют прийти к согласию, подготавливается исковое заявление в суд.
- Скачать бланк искового заявления
- Скачать образец искового заявления
Если сторонам удалось договориться о расторжении без привлечения суда, составляется соглашение.
В документе указывается:
- что является предметом договора;
- данные сторон;
- каковы основания расторжения сделки;
- каков размер компенсации за причиненный ущерб (при наличии).
Соглашение скрепляется подписями участников.
Если досудебное урегулирование не удалось, стороны обращаются в суд с исковым заявлением. Споры рассматривает районный или арбитражный суд (для юридических лиц и предпринимателей). Иск подается по месту проживания ответчика или расположения участка.
Указываются:
- название суда;
- данные сторон;
- реквизиты договора;
- ссылка на пункт соглашения, который был нарушен или не выполнен;
- подтверждение нарушения;
- удостоверение обстоятельств, которые не помогли урегулировать спор (информация об отправке извещения).
К иску следует приложить договор аренды, квитанцию об оплате пошлины (300 р. для физических лиц и 6 тысяч для юридических). Заявление рассматривают в течение двух месяцев. Решение вступает в силу через 10 дней после вынесения.
Возможные сложности и последствия
Основное последствие — возмещение убытков. Если земля использовалась нанимателем не по назначению, и состояние почвы ухудшилось, необходимо оценить размеры причиненного вреда. По итогам независимой экспертизы арендатор может понести убытки в размере полной стоимости участка.
После расторжения договора законодательством предусмотрены юридические его последствия:
- арендатор лишается возможности использования территории;
- арендодатель лишается возможности получения платы за землю.
Если у сторон имеются претензии, незаконченные расчеты, подается новый иск в суд.
Полезное видео
Предлагаем посмотреть интересное видео по теме:
Заключение
Таким образом, прекращение найма земельного участка допустимо лишь по закону: по решению участников сделки, по судебному постановлению.
Владелец вправе прекратить арендные отношения, если наниматель не вносит плату, использует территорию не по назначению или ухудшает состояние земли. Какова бы ни была причина расторжения, без согласия второй стороны процедура осуществляется через суд.
