Земельные участки в пределах Российской Федерации подлежат государственному кадастровому учету.
Отсутствие сведений в кадастре влечет запрет на регистрацию права собственности на землю, а также ограничивает в отношении нее гражданско-правовые сделки.
Главным мероприятием, проводимым в ходе учета, является определение кадастровых границ.
Они представляют собой координаты земельного участка, полученные путем проведения работ землеустроительного и геодезического характера.
В результате межевания земель устанавливаются поворотные точки, условные прямые линии между которыми формируют полноценный участок.
Как посмотреть информацию?
Заинтересованные лица вне зависимости от права собственности вправе получить сведения о кадастровых границах любого земельного участка, в том числе и по его номеру.
Информация доступна в нескольких источниках, ознакомиться с которыми могут как собственники, так и в некоторых ситуациях все желающие.
Просмотр границ в визуализированной форме доступен на нескольких тематических ресурсах.
Рекомендуется пользоваться публичной кадастровой картой Росреестра, поскольку она содержит исключительно актуальную информацию и служит источником информации для прочих порталов с аналогичной направленностью.
Получить сведения о границах на ПКК ведомства помогает поисковая строка.
Найти искомый участок с ее помощью позволяет следующая информация:
- Адрес. При нахождении на земле зданий, сооружений, имеющих номер, можно напрямую перейти к участку.
- Кадастровый номер. Присваивается каждому участку и состоит из 4 блоков, каждый из которых детализирует местность. Разобрать его можно на примере 01:01:1000001:1, где последовательно:
- 01 –код региона;
- 01 – код района;
- 1000001 – код квартала;
- 1 – код участка.
- Условное обозначение. Некоторые участки легко найти за счет наименования объектов, находящихся на них или рядом с ними. Например, для перехода к участку 77:01:0001001:1010, достаточно ввести в поиске «Оружейная палата».
- Масштабирование. Обычно к нему прибегают при полном отсутствии информации, рассмотренной выше. Рекомендуется предварительно задать наименование населенного пункта, района или области для более быстрого и точного поиска.
Поиск информации о кадастровых границах доступен на сторонних порталах, предоставляющих публичные кадастровые онлайн-карты.
Их особенность заключается в использовании привычных для пользователя сервисов «Яндекс.Карты», «2ГИС», «Google.Maps», «OpenStreetMap», в то время как сайт ПКК Росреестра основана на разрабатываемой им же Единой электронной картографической основе.
Среди наиболее качественных ресурсов с публичными картами следует выделить:
- KadastrMap.ru («Яндекс.Карты», «Google.Maps»);
- Roscadastr.com («OpenStreetMap»);
- PKK5.RU (перечисленные + «2ГИС»).
Использование сервисов осуществляется в том же порядке, но несет риск того, что данные касательно границ некоторых участков окажутся неактуальными.
Обновление информации происходит по сведениям Росреестра, однако происходит не сразу, а с некоторой задержкой.
Проверка кадастровых документов – верный путь к установлению границ отдельно взятого земельного участка.
Совершение сделок с землей требует предоставления установленной Земельным Кодексом и детализированной Постановлениями Правительства документации, отражающей информацию о технических характеристиках участков.
Среди документов, включающих сведения о кадастровых границах, выделяют:
- Кадастровый паспорт. Основной документ объекта недвижимости, содержащий полное описание всех его параметров, в том числе конкретные указания на поворотные точки.
- Технический план. Приложение к кадастровому паспорту содержит графическое отображение участка с геометрическими параметрами расположенных на нем построек.
- Кадастровый план. Является частью публичного кадастрового плана. В графической форме содержит детализированную информацию о поворотных точках, параметрах построек, включая частичные сведения о соседних участках.
- Технический паспорт. Документ является предшественником кадастрового паспорта. Включает более ограниченный круг информации об объекте недвижимости, но отражает план и поворотные точки. Действует для участков, оформленных до 2013 года.
- Межевой план. Документ, составляемый кадастровым инженером в ходе геодезических работ с целью уточнения кадастровых границ.
Источниками документов под пунктами 1-4 является территориальный орган Росреестра.
Всю документацию подразделение федеральной службы выдает при постановке участка на государственный кадастровый учет, за исключением планов, для получения которых требуется отдельное обращение в орган.
Посмотреть информацию о кадастровых границах Росреестр позволяет с помощью специальной выписки об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости, отражающей параметры объекта недвижимости, включая координаты поворотных точек.
Получить документ можно тремя способами:
- в подразделение ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» (учреждение Росреестра);
- через многофункциональные центры «Мои документы»;
- на официальном портале Росреестра.
Первые два способа предполагают личное посещение соответствующего органа или организации и предоставление установленного пакета документов.
Для получения государственной услуги потребуются:
- документ, удостоверяющий личность;
- заполненная форма запроса №1.
Представление запроса «ФКП» или МФЦ «Мой документы» осуществляется по месту нахождения земельного участка.
После подачи пакета документов требуется оплатить госпошлину. Реквизиты предоставляет сотрудник, принявший документацию. Платежные данные также размещаются на информационных стендах. Размер платежа составит 400 рублей.
Срок предоставления услуги по общему правилу составляет не более трех рабочих дней.
Подача сведений через МФЦ занимает на два рабочих дня больше из-за необходимости передать документацию с запросом в государственный орган.
Порядок получения электронной госуслуги в виде выписки из реестра недвижимости стоит осветить отдельно.
Специальная форма запроса размещена портале федеральной службы. Она предполагает последовательное заполнение полей, а также прикрепление электронных копий документов, рассмотренных выше, заверенных квалифицированной электронной подписью.
Сроки процедуры остаются аналогичными, но госпошлина взимается в уменьшенном размере – 250 рублей. Результат направляется в виде ссылки на электронный документ, который можно загрузить или распечатать.
Что делать при несоответствии?
Любые сделки с земельными участками в соответствии с актуальным законодательством требуют четко установленных границ.
В случае несовпадения поворотных точек в кадастровой документации и записях ЕГРН требуется изменить кадастровые границы.
Процедура сопровождается проведением геодезических работ и составлением межевого плана, на основе которого вносятся изменения в реестр.
Смещение границ
Проверка характерных точек земельных участков нередко приводит к обнаружению неточностей. Существует несколько видов несоответствий, каждое из которых подлежит устранению в установленном законами и подзаконными актами порядке.
Изменение кадастровых границ допускает два порядка: досудебный и судебный. Первая ситуация предполагает уточнение, осуществляемое посредством выполнения геодезических работ, по взаимному согласию владельцев смежных участков.
Для проведения данных мероприятий требуется квалифицированный кадастровый инженер, найти которого позволяет специальная форма поиска на сайте Росреестра.
Завершив геодезические работы, инженер составляет межевой план. Обратиться с ним требуется в территориальное подразделение ФГБУ «ФКП» или МФЦ, заполнив заявление на внесение изменений в ЕГРН.
Судебный порядок является единственно верным решением, если один из собственников не признает ошибку.
В зависимости от ситуации правообладатель участка с неверно установленными границами вправе предъявить следующие требования:
- о внесении исправлений, допущенных при постановке земли на учет;
- о необходимости обязать другого собственника внести изменения в ЕГРН;
- о признании недействительными итогов геодезических работ.
В качестве доказательств необходимо предоставить межевой план, а также документацию, которая содержит сведения, соответствующие фактическому положению дел. При принятии положительного решения Росреестр самостоятельно вносит изменения в кадастр, уведомляя об этом второго собственника.
Случаи несоответствия
Неточности в кадастровых границах могут обнаруживаться при просмотре публичных онлайн-карт и выписок из ЕГРН.
Несоответствия обнаруживаются при сравнении с кадастровой картой или кадастровым паспортом, выданными при включении объекта недвижимости в реестр.
Причинами могут быть как качественные факторы (фактическое смещение границ), так и технические.
Последние выражаются в разного рода ошибках и классифицируются по нескольким основаниям:
- По содержательной стороне:
- Технические ошибки. Являются следствием допущенной сотрудником МФЦ, «ФКП» или кадастровым инженером неточности или сбоя электронной системы регистрации.
- Кадастровые ошибки. Возникают в результате неточностей, содержащихся в документации, представляемой при проведении государственного кадастрового учета.
- По ответственности:
- Ошибки, причинившие ущерб собственникам участков. Влекут гражданско-правовую ответственность для лица, ее допустившего.
- Ошибки, не повлекшие негативных последствий.
- По источнику:
- Ошибки должностных лиц Росреестра, сотрудников ФГБУ «ФПК», МФЦ.
- Неполадки с конвертацией при переносе данных в электронные базы.
- Неточности, ставшие результатом ненадлежащей обработке сведений.
Способы уточнения
Существует два направления работы собственника по приведению границ в норму: изменение поворотных точек с перемещением и уточнить без такового.
Выбор порядка действий зависит от проблемы, которая стала причиной, а также от ее фактического содержания касательно площади участка.
Перемещение характерных точек часто сопряжено с изменением фактической площади земельного участка.
Ситуация может быть следствием нескольких факторов:
- Объединение земельных участков (их частей). Земля должна представлять собой единый целостный объект недвижимости, используемый по одному назначению. Может образовываться в результате гражданско-правовых сделок, а также при присоединении части муниципальных земель к частным.
- Выдел доли. Допускается при сохранении общего собственника или при передаче второстепенного участка новому владельцу.
Объединение сопровождается исключением из реестра сведений о поглощенной земле (если был присоединен участок целиком). Выдел доли, помимо изменения границ основной части, требует проведения государственного кадастрового учета новообразованного объекта.
Изменение границ, не связанное с изменением площади, проводится в случае обнаружения ошибок, сопряженных с человеческим или техническим факторами.
Уточнение протекает в общем порядке с участием кадастрового инженера и составлением межевого плана, но площадь земельного участка при этом не изменяется, поскольку положение поворотных точек и межевых линий не должно затрагивать целостность участка.
Отсутствие границ надела
Кадастровые границы земельных наделов могут отсутствовать в реестре, соответственно, их нет и при просмотре на карте.
Существует несколько объективных причин, из-за которых подобная ситуация возникает:
- Межевание участка совершено до 2001 года. Действующий ныне порядок проведения геодезических работ и межевания земли появился в 2001 году. Наделы, которым кадастровый номер был присвоен до введения новой системы учета в действие, являются зарегистрированными, при этом сведения о них в ЕГРН не вносились.
- Запись в реестре не содержит четких границ надела. Признание межевого плана недействительным влечет исключение из реестра сведений о поворотных точках.
- Земельного участка нет в ЕГРН.
Внесение в ЕГРН сведений об отсутствующих границах
Порядок размещения в реестре сведений о кадастровых границах определяется в зависимости от причины отсутствия.
Перечень таких причин был приведен в этой статье выше.
Для включения в ЕГРН информации о поворотных точках участка, учтенного до 2001 года, необходимо произвести в стандартном порядке регистрацию в подразделениях Федеральной кадастровой палаты с приложением имеющихся документов без проведения новых работ.
Наличие сведений об участке без кадастровых границ влечет необходимость повторного проведения геодезических работ.
Новый межевой план прилагается к заявлению и правоустанавливающим документам. В ситуации с полным отсутствием сведений в реестре необходимо выполнить весь комплекс кадастровых работ и выполнить регистрацию в общем порядке.
Заключение
Росреестр предоставляет гражданам и организациям возможность просматривать кадастровые границы земельных участков несколькими удобными способами.
Если в ходе проверки обнаруживаются ошибки, неточности, собственникам наделов необходимо провести ряд мероприятий, направленных на определение и изменение границ участков.
Полное отсутствие сведений о поворотных точках возникает по ряду объективно возникающих проблем, устранение каждой из которых требует специального подхода.
