Нормативы и правила строительства дома на земельном участке

Строительство жилого дома не только дорогостоящее мероприятие, но и ответственное, поскольку он должен соответствовать требованиям безопасности, как во время строительства, так и при эксплуатации.

Грубые нарушения градостроительных нормативов, как правило, приводят к созданию опасных ситуациям в жизнедеятельности человека, поэтому такие объекты, которые их нарушают, согласно законодательству должны быть снесены.

Безопасные и санитарные условия проживания должны быть не только у владельцев дома, но и у их соседей. Для этого застройщик должен строго соблюдать разрешенные разрывы между жилыми и вспомогательными постройками на участке до границ с соседями.

Для чего нужны нормы?

Строительные Нормы и Правила (СНиП) это базовый государственный документ в области градостроительства, где обозначены правила которые должен выполнять застройщик при строительстве любого жилого и нежилого объекта.

В нем указаны нормы по отводу участка, проектированию, выбору допустимых материалов, строительству, приему объекта в эксплуатацию. Отдельный раздел СНиП посвящен правилам расположения строений, ограждений и зеленых насаждения на площади участка.

Важно принимать во внимание следующие документы:

• СНиП 30-02-97;
• СНиП 2.07.01-89;
• СНиП 2.04.01-85;
• ТСН-40-301-97.

Выполнения требований СНиП это гарантия что дом простоит весь положенный срок, в нем будут созданы все необходимые санитарные и безопасные условия в части пожарных, энергоэффективных и экологических норм, а функционирования всех конструкций дома и инженерных сетей будет безаварийным.

Если застройщик выполнит все требования СНиП от отвода участка до ввода дома в эксплуатацию, ему не страшны никакие споры, в том числе и в судебном порядке с соседями и контролирующими государственными органами по границам ЗУ и расположению объектов на нем.

Перечень документов

Поскольку область, на которую распространяются действия нормативов, огромная от начала строительства до пуска в эксплуатацию, ее регулирует несколько десятков нормативных актов.

Для того, чтобы застройщик мог легко ориентироваться в этом пакете нормативов, специалистами подготовлены Свод Правил (СП) для определенных объектов. В 2016 году был выпущен СП № 55.13330 для жилых домовладений, аналогичные своды правил подготовлены и для других строительных объектов.

Важно учитывать такие нормы:

• 

  ГОСТ 27751-2014;

• ГОСТ 30494-2011;
• ГОСТ Р 53780-2010;
• СП 1.13130.2012;
• СП 4.13130.2013;
• СП 7.13130.2013;
• СП 30.13330.2016;
• СП 32.13330.2012;
• СП 256.1325800.2016;
• СанПиН 2.1.2.2645-10;
• СП 11-106-97;
• ВСН 59-88;
• РДС 30-201-98;
• СанПиН 2.1.4.027-95.

Такие нормативы актуализированы с последними изменениями в законодательстве для повышения степени безопасности людей в зданиях и защиты имущества согласно требованиям:

• по техническому регламенту безопасности;
• санитарно-эпидемиологическим нормам;
• пожарной безопасности и энергоэффективности.

Этот Свод Правил должен применяться при выполнении проектных, исследовательских, строительных работ для домов с этажностью не выше трех.

В них отдельно выделены разделы по получению ТУ к присоединению инженерной и транспортной инфраструктуры, правил месторасположения участков и размещение объектов в пределах границ ЗУ с учетом обеспечения требований пожарной и санитарно-эпидемиологические безопасности к условиям проживания.

Также отдельно выделен раздел, в связи с которым застройщик в процессе строительства должен выполнить необходимый комплекс мероприятий по защите окружающей среды от угроз, которые могут возникнуть в процессе строительства или при эксплуатации объекта, например, при обустройстве инженерных сетей или размещении выгребных ям.

Порядок возведения частного коттеджа

Минимальные расстояния между объектами устанавливаются по трем ведомствам:

• строительные;
• пожарные;
• санитарные.

Многие строительные правила и нормативы были разработаны еще в советский период, часть из них действует до настоящего времени без изменений, а часть актуализирована под современные требования.

Застройка в индивидуальном секторе регулируется требованиями СП 30-102, 1999 года издания, при этом регламентируются расположение строительного объекта на территории участка по отношению к его границам и красной линии городских объектов.

В СП 30-102 также указываются пожарные и санитарные нормативы для частного домостроительства, которые отражаются в план застройки и другой проектной документации при экспозиции построек на земельном участке.

Такие расстояния установлены Законом РФ №123, вышедшим 22.06.2008 года и Нормативами пожарной безопасности №106, изданных 1995г.

Они направлены на то, чтобы были соблюдены противопожарные разрывы между домами, чтобы в случае возникновения пожара на одном объекте огонь не повредил рядом расположенные здания, а также могла проехать спецтехника для тушения пожаров и была возможность установки шлангов и доступ к тушению пожаров.

Минимальные пожарные расстояния между объектами на ЗУ:

1. От вспомогательных помещений до забора: хозблок, беседка, гараж и баня,1 м, сарая для животных и птицы, 4 м.
2. От туалета в зоне ИЖС,1 м.
3. От туалета в зоне СНТ, 2 м.
4. Дом ДНП, ИЖС и СНТ, 3 м.
5. Кустарник, 1 м.
6. Среднее дерево, 2 м.
7. Высокое дерево, 4 м.
8. Между двумя соседними домовладениями:
   • деревянными 15 м;
   • деревянным и каменным 10 м;
   • оба каменных 6 м;
   • с деревянными перекрытиями 8 м.
9. От стационарного мангала до любого объекта 5 м.
10. От склада с легковоспламеняющимся веществом: сжиженный газ, дизтопливо до любого объекта 10 м, с прилегающей 3-х метровой зоны без травы и деревьев.
11. От проезжей дороги до дома и бани 5 м.
12. От лесного массива до дома 15 м.

Собственники домовладений не должны использовать противопожарные расстояния для каких-либо хозяйственных целей, например, складирования оборудования, стройматериалов и автостоянки. Они должны содержать эту территорию в чистоте, своевременно убирать траву и сорняки. Также запрещено на этих участках разжигать костры или сжигать отходы.

Санитарные ограничения вызваны обеспечить санитарно-гигиенические нормы проживания по защите от вредных выбросов, например, от дымовой трубы или канализации и обеспечить достаточного уровня освещенности территории и ее шумозащиты.

Минимальные санитарные разрывы между объектами от границ ЗУ:

1. Жилой объект, 3 м.
2. Сарай для скота и птицы, 4 м.
3. От дома до бани: деревянного 12 м, каменного 8 м.
4. От жилого здания до сарая для животных, 15 м.
5. От жилого дома до колодца, туалета 8 м.
6. От туалета до колодца, 8 м.
7. От туалета и погреба, 12 м.
8. От забора до очистных сооружений, 1 м.
9. От компостной ямы и колодца,8м.
10. От любой постройки до беседки, 4м.

Порядок установки расстояния: в том случае, когда кровля дома выходит за срез несущей стены меньше чем на 0,5 м, то расстояние меряют по фундаменту, в противном случае измеряют по ее проекции на землю. Это вызвано тем, чтобы атмосферные осадки с кровли не могли попадать на соседскую территорию.

Строительство инженерных коммуникаций начинается с получения ТУ на прокладку сетей от поставщиков услуг:

1. вода;
2. канализация;
3. газ;
4. отопление и электричество.

В технических условия поставщик должен указать точку врезки и параметры инженерных сетей.

На основании ТУ выполняется проект дома с разделом инженерные сети, в котором присутствуют графические материалы в виде чертежей и схем прокладки с уточнением предельного расстояния для каждого типа сетей.

Электроснабжение

Расстояние электросетей определяются Правилами устройства электроустановок (ПУЭ):

1. Электропровода от уличного столба к абонентскому вводу жилого объекта должны быть установлены на высоте не менее 2,75 м от уровня почвы.
2. Для отвода, который запитан с другой улицы и пересекает дорогу установлена минимальная высота 6 м, в этом случае ставят вспомогательную опору на границе участка на расстоянии до 15 м.
3. Протяженной отводной линии от магистральной опоры не должна превышать 25м.

Все участки касания проводов и кабелей с поверхностями дома, а также проход через стены, выполняются несгораемыми материалами и надежно изолируются. В точке ввода внешний конец изолирующей трубы должен быть направлен вниз во избежание попадания в него атмосферных осадков.

Газоснабжение

Порядок монтажа газоснабжающих сетей установлен СНиП 2.04.08, изданным 1987 г. В нем четко определено места ввода газопровода в дом с кухни или топочной. Для старых домовладений, имеющих печное отопление, ввод газа допускается через комнату, при условии обустройства внешней запорной задвижки или вентиля.

При прокладке трубы по внешней стенке строения, ее предельный диаметр не может превосходить 50 мм. Все соединения должны быть сварными, при пересечении пешеходных дорожек, они должны размещаться на высоте не менее 2,2 м от земли.

Минимальные расстояния при прокладке газопровода:

1. От подземного газопровода до фундамента дома:
   • Д< 300 мм P до 0,005 МПа- 2 м;
   • P < 0,3 МПа 4 м;
   • P = 0,3 0,6 МПа 7 м.
2. От надземного газопровода расстояние до дома не нормируется, проверяется соблюдение условия пересечения трубы с окнами и дверями выше на 0,5 м, а для кровли ниже 0,2 м.
3. Допустимое расстояние от газовой магистрали P = 0,3 0,6 МПа:
   • дорога 7 м;
   • водопровод 1,5 м;
   • канализация 2.0 м;
   • электросети 5 м.
4. Охранная зона по 2 м с каждой стороны газопровода низкого давления.

Водоснабжение

Водоснабжение на участке может быть централизованным и автономным: от колодцев и родников, через приемную накопительную емкость, при этом давление в подающем трубопроводе должно быть не менее 0,1 МПа.

Минимальное расстояние от существующего водопровода:

1. До фундамента дома 5 м, в стесненных условиях этот показатель можно сократить до 1,5 м, при использовании стальных и полимерных труб.
2. От ограждений не менее 3 м.
3. От ствола дерева с листвой Д=5 м 2 м.
4. Расположение от других инженерных сетей:
   • высота над канализацией не менее 0.4 м;
   • шаг между двумя водопроводными линиями 1.5 м;
   • между канализацией от 1.5 до 5 м в зависимости от диаметров.
5. Расположение водопроводных колодцев к фундаменту дома не менее 15 м.

Расположение водопроводных колодцев должно находится на удалении не менее 50 м от мест возможного загрязнения: свалки, выгребные ямы, хранения ГСМ.

Канализация

Эти сети, как правило, на придомовых участках выполняются самотечными, и если будут допущены нарушения при укладке труб или эксплуатации произойдет подтопление стоками территории или даже жилых помещений.

Для того чтобы при этом не были загрязнены соседние территории и санитарно-защищаемые объекты, минимальный диаметр внешней канализации принят 100 мм, с гарантией уклона 8 % по отношению к общему коллектору, при этом минимальный уровень залегания в грунте должен быть 0,3 м.

Минимальные просветы от канализационной трубы до фундамента домовладения:

• напорная прокладка 5 м;
• бытовая самотечная 3 м;
• дождевая или ливневка 3 м;
• дренажная 3 м;
• сопутствующий дренаж 0,4 м.

Застройка относительно красной линии

Красная линия (КЛ) это условное обозначение границы ЗУ, расположенная между ним и проезжей дорогой или другими муниципальными или городскими инфраструктурными объектами.

Что нужно учитывать согласно СНиП при возведении любых построек на участке относительно красной линии:

1. Размещение жилого дома не менее 5 м до КЛ улиц, а от КЛ проездов не менее 3м.
2. Интервал от хозпостроек до КЛ улиц и проездов обязан быть не меньше 5 м.

Дома, располагающиеся на противоположных частях проезда, должны учитывать противопожарные разрывы. Можно возвести гараж непосредственно с примыканием к ограде, если будет соответствующее согласование с правлением дачного или садового объединения.

Пользователь при использовании выделенного земельного участка никогда не должен выходить за красную линию. Если контролирующими органами в области землепользования будет обнаружено, что собственник нарушает красную линию, он может быть привлечен к административной ответственности, на него в судебном порядке могут наложить штраф, а спорный объект, скорее всего, будет снесен.

Для правильной организации размещения объектов на ЗУ согласно со строительными, пожаробезопасными и санитарными нормами между соседними объектами должны соблюдаться такие разрывы:

1. Между соседними домами 6 15 м.
2. От туалета до соседского домовладения размер участка 12 м.
3. От компостной ямы до соседского домовладения 8 м.
4. Питьевой колодец до соседского домовладения 8 м.
5. Гараж до любого соседского строения 6 м.

Забор несмотря на свой простой внешний вид и конструкцию не является таким простым с точки зрения нормативов, его установка регламентируется СНиП №30-02, актуализированная версия была выпущена 12.03.2001 г. Основные требования по внешнему виду забору беспрепятственный доступ солнечного света на соседний участок, поэтому он должен иметь прозрачное ограждение: сетку или решетку.

Также по этим причинам нормативами ограничена высота забора в 150 см. Допускается по согласованию с соседями изменить эту высоту, но эти согласования должны быть зафиксированы в письменном виде в форме договора, чтобы в том случае если сосед вдруг передумает, собственнику не пришлось бы переделывать забор.

По результатам практики, внешнее ограждение рекомендуется выполнять не выше 2 мм с прозрачностью выше 50%.

Эти нормы направлены на то, чтобы защитить водные, земельные и лесные ресурсы от возможных негативных факторов, которые могут возникнуть на участке землепользователя.

К ним относятся:

• пожары;
• загрязнение почвы и воды.

Исходя из этого, СНиП №30-02, от 1997 г закрепил норму расположения застройки от границы лесного массива свыше 15,0 м.

Защита водных ресурсов регламентируется Водным кодексом. При этом должны выполняться требования по безопасному устройству систем водоподачи и водоотвода. Также введены определенные ограничения использования прибрежных территорий по расположению компостных ям, сараев для животных, хранения удобрений и организации зон отдыха. Защитной является любая береговая линия шириной 20 м.

Отличия принципов застройки на ИЖС и в СНТ

Эти две организации имеют разную юридическую основу: ИЖС индивидуальное жилищное строительство с правом постоянного проживания в домовладении до 3 этажей, а СНТ садовое некоммерческое товарищество для ведения садового и огородного хозяйствования, без постоянного проживания.

В СНТ для участка 6-12 соток, разрешено застраивать не более 30% от площади ЗУ и только строго по земельному плану.

Минимальные расстояния для объектов ИЖС:

• от цоколя до границы соседнего ЗУ не менее 3 м;
• от сарая для животных до границы соседнего ЗУ не меньше 4 м;
• от хозяйственных объектов до границы соседнего ЗУ не меньше 1 м, если меньше, то скат кровли направляют в сторону личного ЗУ;
• от высоких деревьев до границы соседнего ЗУ не меньше 4 м, средние -2 м, а кустарники 1м.

Для того чтобы правильно выполнить измерения, расчет выполняют от выступающих элементов строения либо от цоколя.

Минимальные расстояния для объектов СНТ:

• от дома до забора не менее 3 м;
• от сараев для скота и птицы не менее 4 м;
• приусадебные постройки не менее 1 м;
• кустарники не менее 1м;
• средние деревья не менее 2 м;
• высокорослые не менее 3 м;
• гараж можно построить на границе участка.

Условия возведения второго жилого здания на ЗУ

Очень важно соблюдать правильные расстояния при строительстве второго домовладения на участке. Прямого запрета на возведение такого объекта по законам не существует, однако при легализации строения из-за нарушения минимальных разрывов могут возникнуть проблемы.

Нормы строительства второго дома связаны с предельным разрешенным процентом застройки, а также наименьших разрывах между домом и границей ЗУ. Эти данные определяет муниципалитет города, поэтому эти показатели могут иметь существенные отличия для каждого населенного пункта.

Для того чтобы эти показания найти нужно зайти на сайт Правила землепользования и застройки конкретного района, например, Московской области. В архиве предоставлены Градостроительный План или Карта зонирования, в Правилах указывается максимальный процент застройки 40% и отступ от каждого домовладения до границ ЗУ 3 м.

Для земли в 6 соток, два дома (без других построек) должны быть площадью не более: 600Х0,4:2= 120 м2, а расстояние между ними 6 м. Если будут возводиться дополнительные хозяйственные объекты, то площадь домов должна быть соответственно уменьшена.

Риски при несоблюдения правил

Строительство собственного дома сегодня очень дорогостоящее мероприятие, его нужно вести правильно начиная от оформления участка, чтобы не потерять все затраченные средства.

Строгое соблюдение строительных норм при возведении объектов на приусадебном участке это защита владельца от аварийных ситуаций в доме, от претензий соседей и контролирующих органов.

Владелец жилого дома, который нарушает границы владений и интересы соседей может понести гражданско-правовую и административную ответственность. По первому варианту дом может быть снесен за его счет, а если он добровольно это не выполнит, то участок будет изъят, согласно требованию нормы ст. 285 ГК РФ.

Административная ответственность за нарушения определена ст. 9.5 КоАП РФ, предполагает наложение штрафных санкций от 1,5% цены ЗУ, но не меньше 2 000 руб. за нарушение строительного, пожарного и санитарного законодательства, а если они принесли вред здоровью человека и окружающей среды 4 000 руб.

Пострадавшие соседи от незаконных действий собственника могут обратиться в суд с самостоятельным иском о сносе незаконного строения, в прокуратуру и администрацию с соответствующей жалобой.

Заключение

Таким образом, строительные нормы и правила для частных застройщиков обязательны к исполнению. Они помогут выстроить надежный дом, гарантируют мирное проживание с соседями и отсутствие преследований от контролирующих органов.