В российском аграрном законодательстве часто происходят изменения.
Например, была в очередной раз продлена упрощенная регистрация права собственности на землю (так называемая «дачная амнистия»).
Какие-то пункты в законе наконец-то прояснили ситуацию с бесхозными участками, другие — еще больше запутали.
Простые граждане хотят ясности: чего им теперь можно ожидать?
В основном, вопросы касаются оформления документов и процедуры межевания. Один из таких вопросов: обязательно ли нужно делать межевание, если на руках уже есть свидетельство о собственности.
Зачем межевать надел при наличии свидетельства и выписки из реестра?
Чтобы узнать, являетесь ли вы полноправным собственником земельного участка, нужно изучить всю документацию на землю. До середины 2016 года выдавалось Свидетельство о праве собственности, выполненное на специальной гербовой бумаге. Такие документы хранятся у многих граждан до сих пор.
В настоящее время вместо Свидетельства о праве собственности правообладатель получает выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Это наиболее полная база данных, в которой были объединены данные из госкадастра и реестра прав.
Выписка распечатана на обычной бумаге, но имеет такую же юридическую значимость, что и Свидетельство. С другой стороны, Свидетельство так же, как и раньше принимают в качестве доказательства прав на любой вид недвижимости, в том числе — землю.
Если участок зарегистрирован в ЕГРН, то он прошел процедуру определения границ. Без нее гражданин не может получить право распоряжаться этим видом имущества.
В выписке, в 3 разделе, есть план участка, который доказывает проведение межевания.
Раньше эти данные содержались в кадастровом паспорте владельца.
Повторно межевать при наличии таких документов нужно только:
- при наличии судебных споров с соседями относительно границ;
- при разделе участка;
- при объединении 2-х и нескольких участков в один.
В остальных случаях проводить повторное межевание не нужно.
Если документы утеряны, то необходимо взять дубликат в Росреестре.
Порядок проведения
Для того, чтобы провести все работы, нужно знать, к кому обращаться. Межевание проводится специализированными организациями, объединяющими кадастровых инженеров, или физическими лицами: ИП, которое зарегистрировал кадастровый инженер.
Проводить межевание может лишь тот, кто получил специальную лицензию на такой вид деятельности.
Собственник земельного участка самостоятельно решает, куда ему обратиться. После чего он пишет заявление на предоставление услуг межевания.
На основе заявления между исполнителем и заказчиком услуг заключается договор, в котором прописаны все детали, включая адрес, время и стоимость работ. После оплаты услуг кадастровый инженер в установленные сроки приступает к своей работе.
Договор предполагает гарантию соблюдения прав как заказчика, так и исполнителя. Поэтому данные, которые туда вносятся, нужно внимательно проверять.
Подготовительные работы состоят в сборе и подготовке всей документации.
В пакет документов, который нужен кадастровому инженеру входят:
- Документы, которые подтверждают право собственника на земельный участок. Такими документами могут стать Свидетельство или выписка из ЕГРН.
- Бумаги по предыдущей инвентаризации или межеванию.
- Договоры купли-продажи.
- Решение суда (если границы являются объектом споров соседей).
- Каталоги координат ОМС (опорно-межевых сетей).
- Списки координат ГГС (государственная геодезическая сеть).
На первом, подготовительном этапе, заказчик предоставляет все документы исполнителю. Если их нет, то данные запрашиваются в базе данных ЕГРН.
Границы земельных участков определяются в присутствии лиц, интересы и права которых затрагиваются при межевании, чаще всего — соседей.
Если эти лица не могут участвовать в процедуре, то они действуют через своих представителей, у которых должны быть грамотно оформлена доверенность на участие в определении границ.
В обязанность кадастрового инженера входит проверка полномочий этих лиц.
Границы обозначаются на местности так, как они указаны в официальных документах. Кадастровый инженер знакомит заинтересованных лиц с межевыми планами и согласует с ними местоположение границ на местности.
Если кто-то из заинтересованных лиц отсутствует, то кадастровый инженер фиксирует этот факт и проводит предварительное межевание. Заинтересованным лицам направляется повторное уведомление. Результаты согласованного межевания подписываются всеми, в том числе кадастровым инженером.
В случае отказа или неявки заинтересованных лиц без указания причин границы считаются установленными.
При определении координат всегда возникают погрешности, когда точки на плоскости карты не будут совпадать с точками на местности. Допустимая разница указана в специальных таблицах, которые соответствуют требованиям Росземкадастра. Значение погрешности соответствует категории земли.
Самое небольшое значение у земель населенных пунктов, наибольшее — имеют участки, расположенные в пределах лесного и водного фондов. Для измерений и определения координат применяют различные методы и приборы.
Выбор метода определения площади земельного участка зависит от его размеров и формы. Главная цель — это точность вычислений, поэтому в каждом случае выбирают наиболее приемлемый вариант.
Из известных способов пользуются следующими:
- аналитический;
- графический;
- механический.
Аналитический способ выбирают, когда есть результаты замеров на местности. В этом случае его предпочитают остальным, так как он наиболее точен.
Подсчет ведется по специальной формуле, где основные значения соответствуют координатам точек границ.
Для 4-угольного, многоугольного и трапециевидного участка применяются различные формулы.
Графический способ предполагает условное разделение участка на различные фигуры и определение их площади по отдельности. Затем все полученные данные складывают. Им редко пользуются, так как он не такой точный как аналитический.
Механический способ достаточно точен, но он предполагает наличие специального прибора — планиметра.
Есть несколько правил, которые должны быть соблюдены при составлении межевого плана:
- Он должен иметь масштаб, удобный для размещения на листе формата
- Необходимо указывать кадастровый номер.
- Указание направления по сторонам света.
- Показываются границы и номера пограничных знаков.
- Указывается площадь земельного участка.
- Масштаб.
На карте не допускается внесение исправлений, приписки на полях, зачеркивание, стирание слов, цифр, графических построений.
После того, как все межевые работы завершены, кадастровый инженер комплектует межевое дело.
Куда входит:
- записка пояснительная;
- копии документов на земельный участок (о выделении администрацией, договор купли-продажи, дарственной и пр.);
- списки координат;
- акт проверки прежних границ;
- техпроект;
- извещения о вызове лиц, заинтересованных в установлении границ;
- акт установки границ участка и их согласования;
- акт приемки всех документов по выполненным работам;
- чертеж границ;
- способ вычисления площади;
- акт госконтроля за соблюдением сохранности межевых знаков.
Межевое дело регистрируется и хранится в архиве комитета по землеустройству.
Это необходимо для того, чтобы в случае выявления ошибок или необходимости исправлений, можно было найти их источники.
Межевое дело содержит ФИО и подпись кадастрового инженера, который несет имущественную и даже уголовную ответственность за допущенные ошибки.
После того, как процедура межевания окончена, организация, сотрудник которой ее проводил, выдает заказчику межевой план. Это официальный документ, где стоит подпись кадастрового инженера и печать той организации, с которой был заключен договор.
Документ выдается в бумажном варианте, но его можно получить также и в электронном виде.
Этот документ потребуется для:
- сдачи в отделение госкадастра при изменении данных;
- суда, при возникновении споров о границах;
- в Росреестр при изменении прав собственности на землю.
Межевой план состоит из текстовой и графической частей. После титульного листа в оглавлении указаны все разделы.
Ограничение прав собственности
Некоторые ограничения могут быть вызваны местоположением участка:
- сервитут (ограниченное пользование чужого участка);
- резервирование участка для государственных нужд;
- госконтроль над деятельностью собственников.
Такое ограничение может быть связано с расположенными рядом важнейшими объектами: заповедником, магистралей, памятников культурного значения. От того, в какой степени ограничены права собственника, возможно внесение определенной платы за пользование. Например, при сервитуте.
В межевом плане обязательно указываются объекты, которые служат причиной ограничения. Эти разъяснения должны быть как в текстовой, так и в графической части.
Заключение
Межевание земельного участка, находящегося в собственности, не нужно делать, если для этого не будет соответствующих причин.
Причинами могут стать претензии соседей, изменение способа владения участком, его деление или объединение двух и более участков в один. Только в этих случаях возникает необходимость процедуры межевания участка, находящегося в собственности.
