До введения Земельного Кодекса решения о выделении участков земли чаще всего принимались без кадастровых работ.
Многие наделы до текущего времени не имеют четких границ. Но без них нет и земельного участка.
Статья 7 ч. 1 п. 3 закон 221-ФЗ от 2007 г. «О госучете недвижимости», инициализирует наделы в качестве объекта.
По причине несовершенства законодательства, земельные споры – достаточно сложный вопрос. Для разрешения многочисленных разногласий в области ЗК требуется проведение кадастровых работ по определению границ частной территории.
Нормативные акты и Земельный кодекс
Порядок установления границ отражен ст. 39 и 40 закона 221-ФЗ.
Определение пределов земельных участков в ведении кадастровых инженеров по заказу госорганов власти и посредством подписания договора.
Согласно ЗК, при формировании надела, его рубежи устанавливаются в процессе межевания территории, на основании которого оформляется план.
Паспорт содержит картографические снимки границ частной территории с привязкой к смежной недвижимости, а также описание ее координат.
Определение размеров территории может понадобиться при пересечении линий соседних наделов, а также их наложении на земли, ранее поставленных на госучет. Процедура согласования координат соседних наделов установлена Приказом Министерства экономики и развития от 24.11.08 г. №412.
По результатам кадастровых изысканий итоговое выявление границ участка земли выполняется сотрудниками Росреестра, которые ставят недвижимость на госучет.
Расположение точек надела описывается их прямоугольными пределами в порядке, предусмотренном Приказом МЭР от 17.08.12 г. №518 п. 2.
Когда необходима установка границ?
Процедура установки координат участка земли, их отражения в кадастровом реестре необходима, когда в местные органы власти поступает от собственника недвижимости запрос об изменении ее месторасположения или прошение об уточнении пределов.
Определение контрольных точек требуется, если ранее рубежи с точностью не выявлялись или данные о границах в Росреестре отсутствуют.
Межевание необходимо для осуществления сделок с землей:
- купля-продажа недвижимости;
- оформление договора аренды;
- обмен, дарение;
- получение документов о праве собственности на надел;
- раздел участка земли;
- объединение отдельных объектов недвижимости или образование новых.
Без четко определенных границ проводить операции с землей невозможно. Все действия владельца в отношении его имущества будут незаконны. В отсутствии плана межевания права на надел оформить нельзя.
На основании ст. 38.7 221-ФЗ, определение точек на местности выполняется в соответствии с требованиями и правилами, оговоренными в законодательстве. Установление верных координат надела – обязательная процедура при решении кадастровых вопросов или необходимости выявления границ территории искусственных объектов, природоохранных заповедников.
Утверждение по фактическому пользованию
Некоторые соседи могут, не привлекая кадастровых специалистов, договориться об установлении координат участка.
Для определения размеров территории по фактическому пользованию следует уведомить о проведении процедуры всех заинтересованных собственников и выявить условные рубежи наделов.
Далее процесс установления границ объектов недвижимости выглядит так:
- закрепить пределы участков с помощью межевых знаков, заборов или колышек;
- если всех устраивают определенные границы – владельцам следует обратиться в специализированную организацию и заказать межевой план у инженера;
- на месте специалист закрепит координаты наделов, впишет сведения в документы;
- после визирования акта на определение координат, оформляется план межевания, с указанием точных пределов, размеров участка.
Собственникам недвижимого имущества останется только подать соответствующий пакет бумаг в Росреестр для госрегистрации согласно образцу.
Использование этого варианта межевания возможно только при согласии всех соседей с границами смежных участков. В других ситуациях самовольный захват земли грозит судебными тяжбами и значительными финансовыми затратами.
Методы и порядок определения расположения надела
Выделяют несколько способов и методов с помощью которых можно сделать выявление координат надела. Все они взаимосвязаны с работой кадастровых специалистов или самостоятельным установлением границ по документам.
Если рубежи территории были выявлены ранее, но собственнику они не известны, их можно определить на местности или «вынести в натуру».
Вся официально зарегистрированная недвижимость, имеет четкие границы, которые чаще всего проходят между смежными наделами.
При наличии кадастрового номера узнать расположение объектов недвижимости можно несколькими способами:
- получить информацию из Росреестра онлайн – rosreestr.ru;
- заказать выписку из единого реестра на сайте kadastrmap.ru.
Более подробно об уточнении границ земельного участка по кадастровому номеру можно прочитать в статье на эту тему, представленную на сайте.
Процедура
Для выявления координат надела потребуется межевание.
Заинтересованные лица должны обратиться в Росреестр:
- написать заявление;
- приложить к запросу правоустанавливающие сертификаты на землю;
- оплатить обязательный сбор (размер платежа зависит от площади надела, характеристик).
Получение этой услуги предполагает межевание участка.
По окончанию процедуры инженер выдаст заключение, которое в электронной форме отправляется в Росреестр, а на бумажном носителе предоставляется собственнику объекта недвижимости.
Межевание выполняют сотрудники геодезической организации с помощью съемки со спутника, с применение GPS-оборудования.
Обмер
Обмер участка земли выполнятся поэтапно:
- устанавливаются временные заборы, колышки;
- между ограничителями чертятся линии, отклонения допустимы – 20 см (за правильность границ отвечает инженер-геодезист);
- сверяются координаты на местности и плане.
Заказчиком работ может выступать владелец недвижимости или его представитель. При замерах необходимо присутствие
- геодезиста,
- кадастрового специалиста
- и собственника ЗУ.
Прежде чем провести межевание надела необходимо проверить у организации наличие действующей лицензии на выполнение кадастровых работ.
Съемка границ
Топографическая съемка – карта-схема участка, которая выдается заказчику по результатам процедуры межевания.
Масштаб плана – 1:1 200 либо 1:1 500.
На карте указываются границы земельного участка, его площадь.
С учетом особенностей заявки на топосъемку, форма схемы может меняться (если это не противоречит нормативно-правовым актам).
Документы
Документы для выделения границ участка на местности подаются в виде оригиналов и дубликатов:
- паспорт гражданина РФ собственника ЗУ (представителю потребуется предоставить доверенность, заверенную нотариально);
- документ о форме права на участок из Росреестра;
- номер объекта по кадастру (если он в наличии);
- при выделении части надела, потребуется договор о выделе, согласие всех собственников.
Когда номер по кадастру и свидетельство отсутствует, в запросе следует указать необходимость постановки ЗУ на госучет по окончанию процедуры межевания.
Если собственников несколько – потребуются документы всех заинтересованных лиц.
По результатам топосъемки, инженер оформляет план надела, отмечает его конфигурацию, межу линией красного цвета. Со схемой межевания должны ознакомиться все заинтересованные лица. Кадастровый специалист предоставляет план под роспись, отражая это в акте согласования точек земельного участка с владельцами граничащих участков.
Размеры земельного участка по результатам межевания должен уточнить инженер, который заносит данные объекта в Росреестр.
Если все расчеты были выполнены, верно, то между точками на местности и рубежами на кадастровом плане различий не будет.
Определение границ – выяснение их территориального месторасположения на карте.
Выполнение этой процедуры – основная задача инженера.
Выделяют несколько способов выделения координат земельного участка:
- Если межевание не выполнялось, границы надела проверяются по установленным знакам. На проведение процедуры потребуется согласие владельцев соседних объектов недвижимости. По результатам межевания проводится согласование границ надела со всеми заинтересованными лицами.
- Если межевание земель было выполнено, все данные имеются в Росреестре. Определение границ участка на местности выполняется на основе кадастровых данных.
О способах поиска участка в базе Росреестра по имеющимся координатам читайте в тематической статье.
Ни один из вариантов межевания земли по координатам не позволяет исключить спорных вопросов между владельцами соседних объектов недвижимости.
Во избежание этого по результатам работ необходимо провести согласование со всеми заинтересованными лицами.
Документы
Для получения информации относительно земельного участка потребуется наличие определенных документов.
К перечню необходимых бумаг для установления координат надела относятся:
- удостоверение личности;
- документ о праве владения наделом;
- обращение в УГРЦКК;
- ксерокопия кадастрового паспорта;
- акт согласования между собственниками смежных участков (или решение судьи);
- техническая документация на объект недвижимости, завизированная администрацией города;
- сведения из техплана и ксерокопия схемы надела;
- запрос в УФСГР.
Процедура
Процедура выявления расположения земельного участка по кадастровому плану осуществляется последовательно.
Алгоритм действий достаточно прост:
- подача заявления в УГРЦКК;
- получение в администрации ксерокопии кадастровой схемы ЗУ района (она потребуется кадастровому инженеру);
- сбор всех владельцев граничащих между собой участков;
- составление акта согласования;
- заверение собранного пакета документов в администрации;
- обращение в Арбитраж, при отказе в подписании акта;
- сдача постановление суда в УГРЦКК;
- присвоение ЗУ номера, и выдача техпаспорта;
- обращение в УФСГР с ксерокопией плана, выпиской из полученных справок.
При наличии всех бумаг собственник сможет получить оформленное свидетельство о праве владения на объект недвижимости в установленные законом сроки – через 30 дней.
Как определить границы ЗУ без межевания
Установить координаты участка земли можно различными способами – воспользоваться услугами инженера, через Интернет, согласовать свой надел с соседями.
За услуги инженера придется заплатить, но результат будет более точным. Чтобы установить границы с его помощью потребуется:
- подать запрос в палату по адресу объекта недвижимости;
- инженер на основании документации, полученной из кадастра, выполнит размежевание и разметит точки;
- границы надела выделяются колышками (допустимое расхождение 20 см).
Выполнять межевание могут только организации, у которых имеется действующая лицензия на осуществление подобных видов работ.
Если земельный участок зарегистрирован в Росреестре, сведения будут размещены на официальном сайте организации. Для получения информации необходимо зайти на портал учреждения, заполнить необходимые поля и запросить данные.
Подробнее об этой процедуре читайте в нашей отдельной статье.
Для определения рубежей надела потребуется согласие владельцев смежных участков.
Чтобы провести процедуру необходимо:
- собрать собрание (разослать письменные уведомления);
- пригласить геодезистов для межевания;
- оформить акт согласования.
Документы должны быть завизированы всеми заинтересованными лицами. Только так процедура установления координат будет законна.
Согласно п. 7,8 ст. 38 закона 221-ФЗ пределы земельного участка уточняются при помощи точек и координат. Сведения можно получить из правоустанавливающей документации.
Если они отсутствуют, то информацию легко проверить по бумагам с описанием местоположения надела в которых они обозначены:
- техпаспорт;
- соглашение купли-продажи, обмена;
- дарственная;
- свидетельства.
Если свидетельств нет, границами участка будут являться объекты, расположенные на местности более 15 лет.
Можно ли уточнить только часть смежного надела
По итогам кадастровых изысканий относительно определения размеров нескольких земельных участков количество справок согласования должно соответствовать числу уточняемых объектов недвижимости.
Если по окончанию процедуры была установлена только часть границ смежного надела, совпадающих с межой участка – объекта работ, на основании ч. 2 ст. 43 221-ФЗ отдельный акт согласования не потребуется.
Подобные нормы корректны и при исправлении ошибок в Росреестре относительно месторасположения смежной с определяемой недвижимостью – объектом работ, границы.
Если выявлены недочеты в координатах, не смежных с проверяемым наделом, то потребуется предоставить дополнительный запрос и включить отдельный документ согласования в межевой план.
Ранее учтенный участок без определения границ
Участки, зарегистрированные раньше 01.03.08 года, не внесены в госреестр недвижимости. Данные о площади, границах ранее учтенных наделов, отсутствуют. Если было выполнено межевание, в кадастре земля отображена без указания границ. Для согласования пределов таких земельных участков необходима помощь инженеров.
Если документы на ранее учтенные участки есть, но в кадастре информации о них нет, потребуется указать и утвердить эти данные.
Владельцу необходимо обратиться с запросом в палату, которая внесет соответствующие изменения.
Объекты искусственного происхождения при межевании
Согласно части 9 ст. 38 221-ФЗ при уточнении рубежей участка земли их месторасположение устанавливается, исходя из данных, содержащихся в правоустанавливающей документации.
При условии отсутствия свидетельств, границы надела определяются с помощью объектов искусственного происхождения – частных домовладений, капитальных сооружений, существующих более 15 лет. Для уточнения рубежей также могут использоваться природные «конструкции».
Полезное видео
Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано как происходит определение границ земельного участка.
Заключение
Определение и утверждение границ земельного участка – трудоемкий, сложный процесс, требующий знания Земельного Кодекса, закона «О регистрации недвижимости» 221-ФЗ и других нормативно-правовых актов.
Самостоятельное уточнение координат объектов недвижимости может привести к земельным спорам между собственниками смежных наделов. Во избежание этого лучше воспользоваться услугами профильных организаций.
